สำหรับคนที่ไม่ได้ฝึกหัด กระบวนการซื้อบ้านอาจรู้สึกเหมือนเป็นวัฏจักรที่ไม่มีวันสิ้นสุด แต่ห่วงเหล่านั้นก็มีเหตุผล—มีเงินเดิมพันเป็นจำนวนมากและมีชิ้นส่วนเคลื่อนไหวมากมายระหว่างผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้ให้กู้ ยิ่งมีไฟร์วอลล์มากก่อนที่จะปิด ก็ยิ่งมีโอกาสน้อยที่ใครบางคนจะติดอยู่กับดีลที่แย่ๆ ขั้นตอนสุดท้ายที่น่าเบื่อ แต่จำเป็นอย่างหนึ่งคือการประเมินบ้าน
อยู่ในขั้นตอนก่อนปิดและอยากรู้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นในวันประเมินราคาจริงหรือไม่? นี่คือสิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าคุณสามารถคาดหวังได้:
ก่อนอื่น การประเมินบ้านคืออะไรและเกี่ยวข้องกับอะไร?
สมมติว่าคุณกำลังออกจำนองเพื่อชำระค่าบ้านที่มีมูลค่า 200,000 เหรียญ ดังนั้นคุณจึงวางแผนที่จะนำเงินกู้จำนอง 200,000 ดอลลาร์ออก และอาจจะเพิ่มอีกเล็กน้อยเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี และคาดว่าจะจ่ายคืนทั้งหมดภายใน 30 ปีข้างหน้า แต่สมมุติว่าในปีที่ 10 ของการจำนอง มีบางอย่างเกิดขึ้น และคุณไม่สามารถชำระเงินจำนองได้อีกต่อไป ธนาคารยึดบ้านและนำคืนสู่ตลาดเพื่อชดใช้ค่าใช้จ่าย แต่พวกเขาพบว่าบ้านมูลค่า 200,000 เหรียญของคุณมีมูลค่าเพียง 180,000 เหรียญเท่านั้น อุ๊ย อุ๊ย! แบงค์ขาดทุน!
ตอนนี้สิ่งนี้จะไม่เกิดขึ้น เพราะหากมีสิ่งหนึ่งที่ผู้ให้กู้จำนองรู้วิธีที่จะทำ นั่นคือการปกป้องการลงทุนของพวกเขา แทนที่จะให้คุณยืมเงินเพื่อสร้างบ้านโดยสุจริต พวกเขาต้องการการประเมินเพื่อยืนยันมูลค่าที่แท้จริงของบ้านที่เป็นกลาง ด้วยวิธีนี้ พวกเขาจึงรู้ว่าหลักประกันที่ถืออยู่ในเงินกู้ (บ้านของคุณ) มีมูลค่าเท่าใด
แม้ว่าการประเมินอาจเป็นประโยชน์ต่อผู้ให้กู้อย่างท่วมท้น แต่ก็ทำงานได้ดีในการปกป้องคุณจากการจ่ายค่าบ้านที่เกินราคา
และการประเมินราคาไม่ได้มีไว้สำหรับผู้ซื้อบ้านเท่านั้น เจ้าของบ้านยังใช้พวกเขาเมื่อรีไฟแนนซ์ด้วยเหตุผลเดียวกัน: ผู้ให้กู้จำเป็นต้องรู้มูลค่าที่แท้จริงของบ้านก่อนที่จะให้ยืมเงินสด
แล้วผู้ประเมินราคาจะหามูลค่าที่แท้จริงและเป็นกลางนี้ได้อย่างไร? ตาม Realtor.com ผู้ประเมินราคาจะไปเยี่ยมบ้านและกำหนดมูลค่าของบ้านโดยพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ เช่น สภาพ (บ้านจะปลอดภัยสำหรับการอยู่อาศัยหรือไม่) พื้นที่เป็นตารางฟุตและเลย์เอาต์ทั้งหมด และหากได้รับการปรับปรุงใหม่หรือมีลักษณะเฉพาะใดๆ อ้างอิงจาก SF Gate Home Guides ผู้ประเมินราคาจะพิจารณาด้วยว่าใช้พื้นที่อย่างไร ปริมาณห้องนอนและห้องน้ำ รวมถึงขนาดห้องด้วย ตัวแปรอื่นๆ ได้แก่ จำนวนที่ดินที่ใช้จริงและขนาดที่ดิน ไม่ว่าจะมีโรงรถหรือไม่ (โรงรถช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับบ้านได้มาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้ขายอาศัยอยู่ที่ไหนสักแห่งที่มีทั้งสี่ฤดูกาล) และหากบ้านเสนอให้ สาธารณูปโภคใด ๆ มีการตรวจสอบระบบสาธารณูปโภคที่สำคัญ เช่น เครื่องทำความร้อน ประปา และไฟฟ้าด้วย
ปัจจัยภายนอกยังได้รับการพิจารณา ตามโฮมไลท์ . ผู้ประเมินราคาจะพิจารณาพื้นที่โดยรอบของบ้าน (ไม่ว่าจะเป็นในเขตเมือง ชานเมือง หรือชนบท) และการแบ่งเขต
ผู้ประเมินราคาจะชั่งน้ำหนักสภาพปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นด้วย ตาม Investopedia ราคาของอสังหาริมทรัพย์ใกล้เคียงที่เทียบเคียงได้ที่เพิ่งขาย (a.k.a. comps) ก็ถูกนำมาใช้ในการประเมินเช่นกัน
หลังจากเดินสำรวจแล้ว ผู้ประเมินจะกรอกรายงานให้เสร็จ—โดยมากคือ รายงานการประเมินที่อยู่อาศัยเครื่องแบบ —ที่รวบรวมข้อมูลทั้งหมดนี้โดยละเอียด แบบฟอร์มส่งตรงจากผู้ประเมินราคาไปยังผู้ให้กู้ แต่คุณยังจะได้รับสำเนาจากบริษัทจำนองของคุณด้วย (ตามที่กฎหมายกำหนดว่าคุณจะได้รับ)
ใครเป็นผู้จ่ายค่าประเมินบ้าน?
โดยปกติธนาคารจะจัดหาผู้ให้กู้ของตนเอง พวกเขาต้องการให้แน่ใจว่าเป็นคนที่พวกเขาไว้วางใจ เนื่องจากเป็นเงินของพวกเขาในสาย แต่ตาม Realtor.com คุณซึ่งเป็นผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงิน อย่างไรก็ตาม หากผู้ขายมีแรงจูงใจจริงๆ ที่จะขนของออกจากบ้าน บางครั้งพวกเขาจะครอบคลุมการประเมิน ซึ่งช่วยลดต้นทุนการปิดโดยรวมของคุณ
ตามคู่มือ FHA การประเมินราคามักจะอยู่ระหว่าง 0 ถึง 0
การประเมินราคาไม่ตรงกับข้อเสนอของผู้ขายหมายความว่าอย่างไร
การประเมินบางครั้งอาจทำให้กระบวนการปิดบัญชีล้มเหลว ปัญหาทั่วไปคือถ้าการประเมินราคาต่ำกว่าราคาเสนอซื้อ
สมมติว่าข้อเสนอของคุณเป็นเงิน 0,000 (ราคาในรายการ) ได้รับการยอมรับจากผู้ขายแล้ว อย่างไรก็ตาม การประเมินมีมูลค่า 520,000 ดอลลาร์ ผู้ให้กู้จำนองของคุณตอนนี้จะให้เงินคุณเพียง 520,000 ดอลลาร์สำหรับบ้านเพราะนั่นคือสิ่งที่พวกเขารับประกันได้หากพวกเขาต้องนำมันกลับคืนสู่ตลาด
เหตุใดจึงมีความแตกต่างระหว่างราคาขอบ้านกับมูลค่าที่แท้จริงของบ้าน มีไม่กี่เหตุผลคือ ตาม RealEstate.com:
1. สงครามประมูล
หากคุณกำลังซื้อในตลาดที่มีการแข่งขันสูงซึ่งมีราคาบ้านสูงเกินจริงเนื่องจากความต้องการ คุณอาจชนะผู้เสนอราคาหลายรายเพียงเพราะข้อเสนอของคุณสูงที่สุด
2. ฤดูกาล
เช่นเดียวกับอุตสาหกรรมงานแต่งงานและรายการทีวีช่วงไพรม์ไทม์ อสังหาริมทรัพย์มีฤดูกาลที่วุ่นวายและเงียบสงบเป็นของตัวเอง หากพื้นที่ตลาดเป็นไปตามฤดูกาล การประเมินก็จะสะท้อนถึงสิ่งนั้น เพราะ [มัน] เป็นเพียงภาพสะท้อนของตลาดเท่านั้น Michael Vargas ผู้ร่วมก่อตั้งบริษัทกล่าว การประเมินแวนเดอร์บิลต์ ในเมืองนิวยอร์ก ตลาดบางแห่งคึกคักที่สุดในฤดูใบไม้ผลิและนำไปสู่มูลค่าสูงสุด
นอกปฏิทิน ปัจจัยอื่นๆ เช่น เศรษฐกิจของพื้นที่ก็อาจทำให้ราคาเสนอขายสูงขึ้นได้ Vargas กล่าว ตัวอย่างเช่น ลองนึกถึงวิธีที่ Silicon Valley ได้เพิ่มราคาบ้านในบริเวณ Bay Area ในทศวรรษที่ผ่านมา บริษัทเทคโนโลยีนำพนักงานจำนวนมากที่มีเงินสดเพียงพอมาที่พื้นที่ดังกล่าว อสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ดี จึงมีผู้ซื้อที่มีศักยภาพหลั่งไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม มีอสังหาริมทรัพย์และพื้นที่ว่างจำนวนจำกัดสำหรับสร้างอาคาร/บ้านใหม่ ดังนั้นสิ่งที่อยู่ในตลาดจึงมีค่ามาก (เช่น ราคาแพง) ในขณะที่บางตลาดมีเพดานราคาเนื่องจากจำนวนผู้ซื้อที่สามารถจ่ายราคาอสังหาริมทรัพย์ได้จริง ผู้ซื้อใน Bay Area จะได้รับเงินสดมากขึ้นเรื่อย ๆ ดังนั้นพวกเขาจึงสามารถยื่นข้อเสนอที่สูงขึ้นและสูงขึ้นต่อไปได้ ด้วยเหตุนี้ การเสนอราคาที่มากเกินไปเป็นบรรทัดฐานใหม่ในพื้นที่
3. ผู้ประเมินราคาไม่ดี
คุณอาจติดอยู่กับผู้ประเมินราคาที่ไม่มีประสบการณ์เพียงพอหรือไม่รู้จักพื้นที่เป็นอย่างดี หากสิ่งนี้เกิดขึ้นกับคุณ มีวิธีไล่เบี้ย: อันดับแรก ต้องมีหลักฐานสำรองคำร้องของคุณ—นั่นหมายถึงข้อมูลเกี่ยวกับพื้นที่ของคุณจากแหล่งที่เชื่อถือได้ การขายล่าสุดในบริเวณใกล้เคียง ข้อมูลจากตัวแทนอื่นๆ ที่มีการขายที่รอดำเนินการในพื้นที่ ฯลฯ อย่างไรก็ตาม อย่าเพิ่งท้าทายการประเมินต่ำเพราะคุณ รู้สึก บ้านมีมูลค่ามากขึ้น
คุณควรได้รับการสนับสนุนสำหรับการอ้างว่าคุณคิดว่าผู้ประเมินราคาไม่มีความรู้เพียงพอและไม่ใช่แค่คุณไม่เห็นด้วยกับความคิดเห็นที่มีค่า Vargas กล่าว
4. ขาดคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้
บ้านบางหลังไม่ซ้ำแบบใครแน่นอน สมมติว่าคุณได้ยื่นข้อเสนอให้กับบ้านสไตล์แฟรงก์ ลอยด์ ไรต์เพียงแห่งเดียวในละแวกบ้านที่เต็มไปด้วยไร่ ในขณะที่คุณชอบสถานที่ให้บริการที่มีเอกลักษณ์ ผู้ประเมินราคาอาจไม่เห็นคุณค่าที่สิ่งนี้แปลเป็น comps น้อยมาก แม้ว่าผู้ประเมินราคาจะแยกเอาข้อมูลในอดีตและราคาขายและมูลค่าของบ้านใกล้เคียงในสมการของพวกเขา แต่ก็อาจมีข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงพอที่จะสำรองราคาเสนอซื้อ
ที่กล่าวว่ามีผู้ประเมินราคาที่รู้วิธีทำงานกับทรัพย์สินที่ไม่ใช่แบบดั้งเดิมอย่างแน่นอน
ผู้ประเมินราคาที่มีประสบการณ์รู้วิธีจัดการกับคุณสมบัติที่เป็นเอกลักษณ์และวิธีที่สามารถกำหนดมูลค่าให้กับลักษณะพิเศษเฉพาะของบ้านได้ Vargas กล่าว
และพึงระลึกไว้เสมอว่าแม้คุณจะพบคุณค่าในเอกลักษณ์ของทรัพย์สิน แต่แท้จริงแล้วอาจเป็นผลเสียได้ (แนวคิดที่เรียกว่า ล้าสมัยการทำงาน .)
คุณจะทำอย่างไรถ้าการประเมินของคุณต่ำกว่าที่คาดไว้?
หากราคาประเมินบ้านต่ำกว่าที่คุณเสนอ คุณมีทางเลือกดังนี้:
1. คุณสามารถขอให้ผู้ขายลดราคาได้
สิ่งนี้มักจะเป็นไปไม่ได้ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง แต่เป็นทางออกที่ง่ายที่สุดสำหรับคุณและผู้ขายด้วยเช่นกันหากพวกเขามีแรงจูงใจที่จะเอาทรัพย์สินออกจากมือ
2. วางเงินพิเศษเพื่อให้ครอบคลุมส่วนต่างระหว่างข้อเสนอและการประเมิน
คุณสามารถทำได้ด้วยเงินสดหรือคุณสามารถนำออกได้ จำนองที่สอง
3. อุทธรณ์หรือโต้แย้งผู้ประเมิน
ให้ทำเช่นนี้เท่านั้น วาร์กัสกล่าว ถ้าหากว่าจริงๆ แล้ว มันถูกกำหนดให้มีข้อบกพร่องหรือไม่ถูกต้อง คุณยังสามารถรับการประเมินอีกครั้งด้วยค่าเล็กน้อยของคุณ
4. เดินออกไป
คุณอาจเสียเงินเล็กน้อย แต่อาจเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับคุณหากทุกอย่างล้มเหลว
และจำไว้ว่า: การประเมินบ้านแตกต่างจากการตรวจสอบ (ซึ่งคุณควรทำเช่นกัน) ผู้ประเมินราคากำลังดำเนินการสำรวจเพื่อกำหนดมูลค่าของทรัพย์สิน ส่วนใหญ่สำหรับผู้ให้กู้ แต่สำหรับคุณด้วย เจ้าหน้าที่ตรวจกำลังตรวจบ้านอย่างละเอียดเพื่อให้คุณประเมินความเสี่ยงได้ ทั้งคู่คำนึงถึงสภาพของบ้าน แต่มีผู้ตรวจสอบอยู่ที่นั่นเพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อทราบถึงความเสียหายที่พวกเขาจะต้องแก้ไขหรือเปลี่ยนหากพวกเขาสิ้นสุดการซื้อ แนวทางปฏิบัติทั้งสองมีความสำคัญอย่างยิ่งในการซื้อบ้าน รายงานการประเมินและการตรวจสอบจะช่วยตัดสินว่าคุณกำลังตัดสินใจซื้อบ้านอย่างชาญฉลาดหรือไม่ ไม่มีใครอยากลงเอยในสถานการณ์เช่น The Money Pit
อะไรคือความหมายของ999
อสังหาริมทรัพย์ที่ดียิ่งขึ้นอ่าน:
- สิ่งแรกที่คุณควรซื้อสำหรับบ้านใหม่ของคุณตามที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
- คุณต้องเห็นห้องครัวในบ้าน A-Frame ในฝันของลอสแองเจลิส
- วัสดุบนเคาน์เตอร์ครัวที่ดีที่สุดตามที่ผู้สร้างบ้าน
- ลำดับการเกิดของคุณอาจบ่งบอกว่าคุณอาศัยอยู่ที่ไหน
- 9 A-Frame สุดน่ารักที่คุณสามารถเช่าได้ในราคาต่ำกว่า 0
