ข่าวดีก่อน: เป็นไปได้ที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์ในแมนฮัตตันในราคาต่ำกว่า 300,000 ดอลลาร์หรือมากกว่านั้น (ใช่แล้ว อพาร์ทเมนต์จริงๆ ไม่ใช่ตู้เสื้อผ้า! และใช่ ซื้อเพื่อเป็นเจ้าของ ไม่ใช่ให้เช่า!) หน่วยสหกรณ์เคหะเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย (HDFC) ออกสู่ตลาดบ่อยครั้ง โดยมอบตัวเลือกที่หายากและราคาไม่แพงสำหรับอนาคต ผู้ซื้อบ้าน
แต่ข่าวที่ทำให้ท้อใจ? ไม่เพียงแต่จะค่อนข้างหายากเท่านั้น การต่อรองราคาอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ยังเป็นเรื่องที่จับไม่ได้-22: ในการซื้อ คุณต้องมีเงินเดือนประจำปีภายใต้เกณฑ์ที่กำหนด แต่ คุณต้องมีเงินสดในมือจำนวนมากสำหรับการชำระเงินดาวน์ (และในบางกรณีสำหรับราคาซื้อทั้งหมด) สิ่งนี้จำกัดกลุ่มนักล่าบ้านที่สามารถซื้อ co-op ประเภทนี้ได้จริง ในบางกรณีผู้คนประหยัดเงิน หลายครั้งที่เป็นคน (คิดว่าเพิ่งจบวิทยาลัย) ที่มีเงินเดือนพอประมาณที่ได้รับมรดกหรือได้รับเงินสนับสนุนจากครอบครัวหรือผู้เกษียณอายุที่ไม่มีรายได้ต่อเดือน แต่มีเงินสดสำรองมากมาย ถอนหายใจ
ความร่วมมือ HDFC ของนครนิวยอร์กเกิดขึ้นในปี 1970 เมื่อในช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำ เจ้าของบ้านเริ่มละทิ้งอาคารของตน อาคารต่าง ๆ ถูกโอนไปยังผู้อยู่อาศัยเพื่อจัดการ มันเริ่มต้นจากการทดลอง แต่ตั้งแต่นั้นมาได้กลายเป็นวิธีการเฉพาะสำหรับชาวนิวยอร์กที่มีรายได้ต่ำถึงปานกลางในการซื้อบ้าน
ยูนิตมักจะต่ำกว่ามูลค่าตลาด ซึ่งหมายความว่าการจำนองของคุณจะมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่าการเช่ายูนิตที่มีขนาดใกล้เคียงกัน ยูจีน แกมเบิล นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และหุ้นส่วนอาวุโสกล่าว กระซิบทรัพย์สิน บริษัทลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ทึ่ง? นี่คือสิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่าคุณจำเป็นต้องรู้เกี่ยวกับ HDFC co-ops
ขีดจำกัดรายได้นั้นเข้มงวด
นอกเหนือจากการอยู่ที่จุดราคาที่ไม่แพงมากแล้ว HDFC co-ops มักเป็นสถานที่ที่มีความรู้สึกของชุมชนที่เข้มแข็ง มอลลี่ แฟรงคลิน , ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์กับ CitiHabitats เรียลตี้
สิ่งแรกที่ผู้ซื้อต้องรู้คือพวกเขามีสิทธิ์ได้รับเพดานรายได้ของอาคารหรือไม่ และพวกเขาจำเป็นต้องสามารถแสดงตัวเลขเหล่านั้นในการคืนภาษีมูลค่าสองปีได้หรือไม่ แฟรงคลินกล่าว ไม่มีขีดจำกัดรายได้สากลและสูตรในการกำหนดขีดจำกัดรายได้จะแตกต่างกันไปตามสหกรณ์ Hauseit ขายโดยบริษัทเจ้าของในนิวยอร์ก รวบรวม คู่มือตัวอย่าง เพื่อเป็นแนวทางในการคำนวนรายได้สูงสุด คุณยังสามารถตรวจสอบ a ตัวอย่างการสมัคร ซึ่งมักจะขอข้อมูลบัญชีธนาคาร ข้อมูลอ้างอิงส่วนบุคคล และคำอธิบายว่าทำไมคุณถึงอยากอยู่ในอาคาร
ความหมายของ 2 22
ภาพแทนของ Lucas Callejas , ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์กับ Triplemint อสังหาริมทรัพย์ในนิวยอร์กกล่าวว่าเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ซื้อที่จะต้องพิจารณาว่าพวกเขามีโบนัสตามกำหนดการหรือเงินเพิ่มที่จะมาถึงหรือไม่ หากเป็นเช่นนั้น คุณควรขอให้บริษัทของคุณเลื่อนเวลาเหล่านั้นออกไปหากคุณใกล้ถึงขีดจำกัดรายได้สูงสุด
อาคารบางหลังจะไม่อนุญาตให้ใช้เงินเกินฝา ขึ้นอยู่กับโครงการ เขาอธิบาย คนอื่นอาจมีห้องเลื้อยที่มีความยืดหยุ่นเล็กน้อย
ในอาคารที่มีรายได้ต่ำ ผู้เกษียณที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่งแต่มีรายได้ต่ำ เช่นเดียวกับการซื้อของขวัญสำหรับเด็กที่โตแล้วจะครองเกม แฟรงคลินอธิบาย เพราะการซื้อจำนวนมากเหล่านี้เป็นข้อตกลงเงินสด
[หน่วยงาน] จำนวนมากไปหาผู้ที่อาจมีพ่อแม่หรือปู่ย่าตายายที่มีทรัพย์สินเงินสดจำนวนมาก หรือคนที่ออกจากงานที่ได้รับค่าตอบแทนสูงและตอนนี้ทำงานในสาขาที่พวกเขาทำรายได้น้อยลง แต่พบว่ามันคุ้มค่ากว่า แฟรงคลินกล่าว
หนึ่งความเข้าใจผิดทั่วไปแม้ว่า? คุณไม่ได้ถูกล็อคในการรับรายได้เดียวกันมาหลายปี
ผู้คนต่างกังวลว่าอาคารจะเรียกร้องให้คุณไม่มีรายได้มากกว่ารายได้สูงสุดหลังจากที่คุณซื้อ เธอกล่าว อาคารจะไม่ติดตามรายได้ของคุณตลอดไปและสัญญาเช่าที่เป็นกรรมสิทธิ์จะไม่ถูกฉีกขาดออกจากมือของคุณหากคุณได้รับโปรโมชั่นที่ยอดเยี่ยมหลังจากซื้อหนึ่งปี
อีกหนึ่งประเด็นสำคัญ: ผู้ซื้อจำเป็นต้องค้นหาว่าอาคารได้รับการอนุมัติสำหรับการจำนองหรือไม่ Franklin กล่าว อาคารบางแห่งไม่มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ดังนั้นธนาคารจึงไม่น่าจะกู้เงินได้ เธอชี้ให้เห็น
โดยทั่วไป HDFCs ต้องการเงินดาวน์ค่อนข้างต่ำ 10% อธิบาย Debra Bechtel ศาสตราจารย์ที่โรงเรียนกฎหมายบรูคลินผู้สอนคลินิกที่เน้น HDFC; แต่ย่านที่ร้อนกว่าบางแห่งต้องการเงินสดทั้งหมด
หากปัญหาเรื่องเงินไม่เพียงพอ ผู้ซื้อจะต้องได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการสหกรณ์ของอาคารด้วย องค์กรที่เรียกว่า คณะกรรมการช่วยเหลือการจัดบ้านในเมือง มีโปรแกรมคัดกรองผู้ที่สนใจอาศัยอยู่ใน HDFC ล่วงหน้าเพื่อรับสิทธิ์
พวกเขาไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
ผู้ซื้อไม่ควรคาดหวังว่าจะทำเงินได้มากจาก HDFC ได้ แม้ว่าคุณจะได้รับอนุญาตให้มีรายได้เพิ่มขึ้นเมื่อคุณซื้ออพาร์ตเมนต์ แต่ผู้ซื้อรายต่อไปมักจะต้องมีรายได้ภายใต้เพดานรายได้เมื่อซื้อ ทั้งหมดนี้ขึ้นอยู่กับกฎของอาคารของคุณ
ราคาขายต่อไม่ได้จำกัด แต่การเข้าใจว่าขีดจำกัดรายได้จะควบคุมว่าคุณสามารถขายต่อได้มากน้อยเพียงใดนั้นสำคัญมากสำหรับการจัดการความคาดหวัง แฟรงคลินกล่าว
นอกจากนี้ ภาษีพลิกกลับ (หรือค่าธรรมเนียมการโอนที่จ่ายให้กับอาคารเพื่อรักษาเงินสำรองเมื่อคุณขาย) มักจะสูงเพื่อป้องกันไม่ให้แผนการรวยเร็ว
911 แปลว่า เลขเทวดา
หน่วยจะต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ
ฉันมักจะตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ซื้อของฉันรู้ว่านี่เป็นเพียงตัวเลือกที่เหมาะสมจริงๆ สำหรับผู้ที่ใช้อพาร์ตเมนต์เป็นที่อยู่อาศัยหลัก เนื่องจาก HDFC ไม่อนุญาตให้ผู้ที่ซื้อ pied-à-terre และมีนโยบายให้เช่าช่วงที่เข้มงวด อธิบาย Shelly Place , ตัวแทน Triplemint
คุณจ่ายน้อยลง—แต่คุณก็จะได้น้อยลง (โดยปกติ) ด้วย
HDFC จำนวนมากต้องการการปรับปรุงที่มีราคาแพงเพื่อให้มีมาตรฐานการครองชีพที่เหมาะสม ดังนั้นจึงเป็นไปได้ที่ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเองจะสูงกว่าทางเลือกแบบเบ็ดเสร็จหลายๆ ทาง Gamble อธิบาย
หน่วย HDFC ได้รับการออกแบบสำหรับผู้ที่อยู่ในวงเล็บที่มีรายได้ต่ำถึงปานกลาง และด้วยเหตุนี้จึงมักมีค่าบำรุงรักษาต่ำ กระซิบทรัพย์สิน ' แกมเบิลพูด อย่างไรก็ตาม ค่าธรรมเนียมเหล่านี้มีค่าใช้จ่าย: ค่าบำรุงรักษาต่ำหมายถึงสินทรัพย์สภาพคล่องที่อาคารมีสำหรับการซ่อมแซมน้อยลง ดังนั้นอาคารอาจมีความเสี่ยงด้านความปลอดภัยหรือการบำรุงรักษา
และแม้ว่าจะเป็นความจริงสำหรับอาคารบางหลัง แต่ก็มีการฟื้นฟูเกิดขึ้นกับ Manhattan HDFCs ยอดขาย HDFC ที่หลั่งไหลเข้ามาเมื่อเร็วๆ นี้ทำให้อาคารมีทรัพย์สินอยู่ในคลังมากขึ้น หลายคนกำลังได้รับการอัพเกรดที่จำเป็นมากและกำลังเปิดรับเงินทุนเช่นกัน แฟรงคลินกล่าว
ซื้อกลับบ้าน? HDFCs ไม่อยู่ในหมวดหมู่ที่ดีเกินกว่าจะเป็นจริงได้ แต่ก็มาพร้อมกับอุปสรรค์บางอย่างอย่างแน่นอน
