ลองนึกภาพการหาบ้านที่คุณรักอย่างแท้จริง (หรืออย่างน้อยก็เห็นศักยภาพมากมาย) ตอนนี้: จะเป็นอย่างไรถ้าคุณสามารถอาศัยอยู่ที่นั่น แต่แทนที่จะใช้เงินออมของคุณล่วงหน้า คุณจะต้องจ่ายส่วนเล็ก ๆ ของค่าเช่าของคุณในแต่ละเดือนเพื่อเป็นเงินดาวน์ ฟังดูเหมือนความฝันใช่มั้ย? เป็นไปได้มากที่สุด—โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณเป็นฟรีแลนซ์ , มี เครดิตพอใช้ หรืออัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้สูง (เงินกู้นักเรียนที่น่ารังเกียจเหล่านั้น!) หรือไม่สามารถเก็บเงินเพียงพอทุกเดือนเพื่อหาวิธีการชำระเงินดาวน์
สถานการณ์นี้ไม่ได้เป็นเพียงเรื่องในฝัน แต่เป็นสัญญาประเภทหนึ่งที่เรียกว่าการเช่าเพื่อเป็นเจ้าของ แต่เช่นเดียวกับสถานการณ์ดีเกินจริงหลายๆ สถานการณ์ มันมาพร้อมกับความเสี่ยงที่ยุติธรรมที่จะต้องพิจารณา นี่คือสิ่งที่คุณควรทราบก่อนลงนาม:
สัญญาเช่าเพื่อตนเองคืออะไร?
สัญญาเช่าแบบยูนิคอร์นเหล่านี้เรียกได้หลายอย่าง แต่โดยทั่วไปจะใช้สัญญาเช่าเพื่อเช่าซื้อ สัญญาเช่าซื้อ สัญญาเช่าซื้อ หรือตัวเลือกการเช่าเพื่อซื้อ ในการเช่าเพื่อเป็นเจ้าของ ผู้เช่าตกลงที่จะเช่าห้องชุดหรือบ้านจากเจ้าของบ้าน ในแต่ละเดือน เจ้าของบ้านจะเก็บส่วนหนึ่งของเงินที่ชำระรายเดือนไปไว้ในกองทุนของผู้เช่าในบ้าน ราคาที่ตกลงกันไว้จะคงที่ตลอดสัญญาเช่า โดยปกติ เมื่อผู้เช่าได้จ่ายส่วนทุนในบ้านเพียงพอเพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับการจำนอง ผู้เช่ามีทางเลือกในการซื้อจากเจ้าของบ้าน
ตัวอย่างเช่น ผู้เช่าอาจลงนามในสัญญาเช่าซื้อบ้านมูลค่า 150,000 ดอลลาร์ เจ้าของบ้านต้องการให้พวกเขาวางเงิน 0 และจ่าย ,200 ต่อเดือน—0 ของจำนวนนี้จะนำไปใช้เป็นเงินดาวน์ หลังจากสองปี ผู้เช่าจะต้องจ่ายเงิน 4,800 ดอลลาร์สำหรับเงินดาวน์ หรือ 3.2% ของมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งเพียงพอที่จะครอบคลุมการชำระเงินดาวน์ใน FHA จำนอง . หากพวกเขาเลือกเช่นนั้น (จำไว้ว่า มันเป็นทางเลือกในการซื้อ) ผู้เช่าสามารถประกันการจำนองและปฏิบัติตามขั้นตอนการซื้อบ้านมาตรฐาน
ความหมายของเลขเทวดา 666
แม้ว่านี่จะฟังดูเป็นการตั้งค่าที่ยอดเยี่ยม แต่สัญญาเช่าเพื่อเป็นเจ้าของไม่ได้วิเศษเสมอไป
ประการหนึ่งอาจมีราคาแพง เจ้าของบ้านอาจต้องการค่าธรรมเนียมล่วงหน้าที่ไม่สามารถขอคืนได้ (เรียกว่าตัวเลือกพรีเมียม) เพื่อรักษาความปลอดภัยตัวเลือกในการซื้อ พวกเขาสามารถจบลงด้วยค่าใช้จ่ายที่แพงพอ ๆ กับเงินดาวน์—ถ้าไม่มาก มาตรฐานมักจะเป็น 5 เปอร์เซ็นต์ แต่สามารถเจรจาระหว่างคู่สัญญาได้ นอกจากนี้ หากผู้เช่าเลือกที่จะไม่ซื้อเมื่อสิ้นสุดสัญญา พวกเขาจะไม่ได้รับเงินคืนใด ๆ ที่เก็บไว้
สิ่งสำคัญคือต้องทราบด้วยว่าสัญญาเช่าเพื่อเป็นเจ้าของนั้นฟังดูคล้ายคลึงกัน แต่แตกต่างอย่างมากจากสัญญาการจัดเตรียมโฉนด (ซึ่งมีชุดความเสี่ยงของตัวเอง) สัญญาซื้อขายที่ดินเป็นบ้านที่ผู้ขายให้การสนับสนุน โดยผู้ซื้อจะชำระเงินคืนให้แก่ผู้ขายเป็นระยะเวลานานเป็นงวดรายเดือนพร้อมดอกเบี้ยสูง ในสถานการณ์เหล่านี้ ผู้เช่ามีหน้าที่รับผิดชอบในการซ่อมแซมทั้งหมด และมักจะต้องเสียภาษีและการประกันภัยด้วย
ในการเช่าเพื่อเป็นเจ้าของ ผู้เช่ามักจะอยู่ภายใต้กฎหมายผู้เช่าในช่วงระยะเวลาการเช่า และไม่รับผิดชอบในการบำรุงรักษาหรือซ่อมแซม อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้อาจแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ และเจ้าของบ้านของคุณอาจพยายามให้คุณลงนามในสิทธิ์เหล่านี้ (แต่อีกครั้ง ความถูกต้องตามกฎหมายของสิ่งนี้แตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ)
อะไรคือความเสี่ยงของการให้เช่าเพื่อเป็นเจ้าของ?
เนื่องจากคนอเมริกันไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ การเช่าเพื่อเป็นเจ้าของบ้านจึงเป็นที่นิยมมากขึ้น ขณะนี้มีบริษัท Wall Street ที่ได้รับทุนสนับสนุนอย่างดีที่ เสนอ โครงการให้เช่าเพื่อเป็นเจ้าของที่โปร่งใสสำหรับบ้านระดับไฮเอนด์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ นอกจากนี้ ยังพบได้ทั่วไปในการขายแบบ peer-to-peer เช่น ถ้าเพื่อนในครอบครัวต้องการขายทรัพย์สินของพวกเขาให้คุณ แต่คุณยังไม่มีเงินทุนเต็มจำนวน อย่างไรก็ตาม ตามที่ Nichole Monticelli ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของ BEX เรียลตี้ ในฟลอริดา สัญญาเช่ามาตรฐานแบบมาตรฐานมักเขียนขึ้นโดยคำนึงถึงผลประโยชน์สูงสุดของผู้ขาย ซึ่งหมายความว่าเมื่อคุณเข้ามาเป็นผู้เช่า คุณต้องใช้ความขยันเพื่อลดความเสี่ยง
ตัวอย่างเช่น เจ้าของบ้าน/ผู้ขายอาจพยายามให้ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาและซ่อมแซมทั้งหมด (ซึ่งอาจขัดต่อกฎหมายของผู้เช่าในหลายรัฐ ดังนั้นโปรดตรวจสอบกับทนายความของคุณ!) หรือสัญญาอาจระบุว่าการชำระเงินล่าช้าเพียงครั้งเดียวจะทำให้ข้อตกลงเป็นโมฆะ . ซึ่งหมายความว่าผู้เช่าจะสูญเสียเงินที่พวกเขาได้จ่ายไปแล้วรวมทั้งเงินที่พวกเขาได้นำไปปรับปรุงและซ่อมแซมทรัพย์สิน
หมายความว่ายังไงเมื่อคุณเห็น222
และเนื่องจากสัญญาเช่าเพื่อเป็นเจ้าของนั้นดึงดูดใจผู้ที่ถูกผลักออกจากตัวเลือกการซื้อบ้านแบบเดิมๆ ตลาดจึงอ่อนไหวต่อการหลอกลวง ตัวอย่างเช่น ฟลอริดาพบว่ามีการหลอกลวงที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าเพื่อเช่าในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยพังในช่วงกลางปี 2000 มอนติเชลลีกล่าว มีหลายกรณีที่ผู้เช่าชำระเงินรายเดือน ซ่อมแซม และอัพเกรดบ้านในขณะที่เจ้าของทรัพย์สินเก็บเงินไว้ จากนั้นเจ้าของจะหยุดชำระเงินจำนองและผู้เช่าจะพบว่าตัวเองอยู่สูงและแห้งแล้งเมื่อธนาคารมาทวงทรัพย์สินคืน A 2016 การสืบสวนของนิวยอร์กไทม์ส แสดงให้เห็นว่าการหลอกลวงเหล่านี้กำลังเพิ่มขึ้นอีกครั้ง
หากคุณพบโอกาสในการเช่าเพื่อเป็นเจ้าของ ให้จับตาดูธงสีแดงเหล่านี้:
- หากบ้านอยู่ในสภาพไม่ดี อาจบ่งชี้ว่าบ้านถูกละเลย ถูกยึดไปแล้ว หรืออยู่ในขั้นตอนที่ธนาคารจะยึดคืน
- ระวังเจ้าของบ้านที่กีดกันคุณไม่ให้มีการตรวจสอบและประเมินผลโดยอิสระ
- การชำระเงินพิเศษของคุณควรรวมกันเป็นจำนวนเงินดาวน์ที่ตกลงกันไว้ โดยทั่วไปแล้ว เรากำลังพูดถึงเงินดาวน์ 3.5% สำหรับการจำนองที่มีประกันโดย FHA โฮลเดน ลูอิส ผู้เชี่ยวชาญด้านบ้านที่ Investmentmatome พูดว่า
- ตรวจสอบรายงานชื่อเพื่อตรวจสอบว่าเจ้าของบ้านของคุณเป็นเจ้าของตามกฎหมายของทรัพย์สิน Shaolaine Loving ทนายความของ .กล่าว รักกฎหมาย LTD . รายงานยังมีรายละเอียดการยึดหน่วงหรือการตัดสินเพิ่มเติมใดๆ ที่ต้องจ่ายก่อนที่คุณจะเป็นเจ้าของ
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าสิ่งเหล่านี้จะชัดเจน แต่สิ่งสำคัญคือต้องตระหนักว่าคุณยังคงเข้าสู่สถานการณ์ที่สั่นคลอน—คุณกำลังลงทุนในบางสิ่งที่คุณควบคุมไม่ได้
ตัวอย่างเช่น แม้ว่าจะไม่มีสิทธิยึดหน่วงใดๆ เพิ่มเติมกับทรัพย์สินเมื่อคุณลงนามในสัญญาเช่าของคุณ แต่เจ้าของอาจเพิ่มบางส่วนหลังจากข้อเท็จจริง Loving กล่าว การพิจารณาว่าเป็นกรณีนี้หรือไม่ และพยายามป้องกันตัวเองจากสิ่งนี้ จะทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม สิ่งนี้สามารถทำให้ต้นทุนที่แท้จริงของการซื้อบ้านผ่านสัญญาเช่าต่อตัวเองสูงกว่าการซื้อแบบดั้งเดิมมาก
ตื่น 3:33
นอกจากนี้ แม้ว่าคุณจะมีสิทธิ์ทางกฎหมายในเงินที่คุณลงทุน แต่อาจมีราคาแพงมากที่จะได้รับสิ่งที่คุณเป็นหนี้ในกรณีที่ร้ายแรง: เจ้าของยังสามารถผิดนัดในภาระผูกพันในการจำนองและสูญเสียบ้านเพื่อยึดสังหาริมทรัพย์ Loving กล่าว [สิ่งนี้] จะทำให้คุณต้องผูกมัดในการดำเนินคดีเพื่อแก้ไขใดๆ กับผู้ขาย
สิ่งที่ต้องทำก่อนลงนามบนเส้นประ
หากคุณตัดสินใจว่าการเช่าเพื่อเป็นเจ้าของนั้นเหมาะสำหรับคุณ หรือหากคุณตกหลุมรักการเช่าที่มีตัวเลือกในการซื้อ ขั้นตอนต่อไปของคุณควรโทรหาทนายความของคุณ ตามที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้ รัฐและภูมิภาคต่างๆ มีกฎหมายของตนเองเกี่ยวกับการเช่าเพื่อเป็นเจ้าของ ดังนั้นตรวจสอบให้แน่ใจว่าทนายความของคุณมีความรู้เกี่ยวกับสถานที่ที่คุณต้องการลงนามในสัญญาเช่า
มอนติเชลลีมักจะแนะนำให้ลูกค้าของเธออยู่ห่างจากสัญญาเช่าเพื่อเป็นเจ้าของ แต่ถ้าลูกค้าของเธอตัดสินใจที่จะไปเส้นทางนี้ เธอมักจะแนะนำว่าพวกเขามีทนายความตรวจสอบสัญญาและเขียนใหม่เพื่อให้ผู้เช่าดีขึ้นและบรรเทา เสี่ยง. ตัวอย่างเช่น ผู้เช่าสามารถตรวจสอบได้ว่าพวกเขาจะไม่จ่ายสองเท่าสำหรับการอัพเกรดและการปรับปรุงที่พวกเขาลงทุน และราคาซื้อจะไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้เมื่อถึงเวลาที่จะซื้อ หากผู้ขายไม่เจรจาใหม่ ให้ถือว่านั่นเป็นสัญญาณเตือน
เมื่อคุณได้รับข้อมูลทั้งหมดที่ชัดเจนจากทนายความของคุณแล้ว ให้พูดคุยกับผู้ให้กู้:
ขอคุณสมบัติเบื้องต้นและแสดงสัญญาต่อเจ้าหน้าที่สินเชื่อลูอิสกล่าว เจ้าหน้าที่สินเชื่อจะนำข้อมูลทางการเงินของคุณและแจ้งให้คุณทราบหากคุณอยู่ในขั้นตอนที่จะได้รับจำนองในอีกไม่กี่ปี พวกเขายังจะตรวจสอบให้แน่ใจว่าค่าเช่าที่จ่ายตามสัดส่วนของคุณจะเพิ่มเป็นเงินดาวน์เมื่อถึงเวลานั้น
1222 หมายถึงอะไรในจิตวิญญาณ
และแน่นอน หากการเช่าเพื่อเป็นเจ้าของดูเหมือนเสี่ยงเกินไป แต่คุณชอบความสะดวกสบายของการมีเงินดาวน์รวมกับค่าเช่าของคุณ ก็มีตัวเลือกที่จะย้ายไปที่ที่ถูกกว่าเสมอ แต่จ่ายค่าเช่าเท่ากัน (นั่นคือ ค่าเช่าที่ถูกกว่าสำหรับเจ้าของบ้านและส่วนที่เหลือเข้าบัญชีออมทรัพย์ของคุณ)
