เมื่อสามีและฉันตัดสินใจย้ายจากเดนเวอร์ไปอินเดียแนโพลิสเพื่อซื้อบ้าน เรารู้ว่ากระบวนการนี้น่าอับอาย สิ่งเดียวที่เรารู้เกี่ยวกับกระบวนการซื้อบ้านมาจากการดู HGTV หรือการพูดคุยกับเพื่อนและครอบครัวที่เคยทำมาก่อน เราตัดสินใจที่จะกระโดดเข้าไปด้วยใจที่เปิดกว้างและแนวทางอย่างระมัดระวัง
การตัดสินใจครั้งสำคัญครั้งแรกที่เราเผชิญคือการตัดสินใจเลือกประเภทการจำนองที่ดีที่สุดสำหรับเรา: Federal Housing Administration (FHA) หรือแบบธรรมดา เรามีแนวคิดทั่วไปเกี่ยวกับสิ่งที่ทำให้เงินกู้เหล่านี้แตกต่างออกไป แต่ต้องใช้เวลาขุดลึกเพื่อหาทางเลือกที่เหมาะสมที่สุดกับความต้องการของเราในตอนนี้และสำหรับระยะเวลาเงินกู้ของเรา นี่คือวิธีที่เราตัดสินใจ:
เงินกู้ FHA คืออะไร?
ขั้นแรก มาดูความแตกต่างระหว่างเงินกู้สองประเภท: เงินกู้ FHA เป็นการจำนองที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลกลางและให้บริการโดยผู้ให้กู้ที่เป็นบุคคลที่สาม โดยพื้นฐานแล้ว นี่หมายความว่ารัฐบาลจะจ่ายเงินให้ผู้ให้กู้หากคุณไม่สามารถชำระเงินได้ แต่คุณยังคงต้องเผชิญกับการยึดสังหาริมทรัพย์หากคุณผิดนัดเงินกู้ เนื่องจากการสนับสนุนนี้ ผู้ให้กู้จึงผ่อนปรนมากขึ้นเล็กน้อยเกี่ยวกับการให้สินเชื่อ ซึ่งหมายความว่าพวกเขาจะยอมรับคะแนนเครดิตที่ต่ำกว่า (สินเชื่อ FHA มีคะแนนเครดิตขั้นต่ำ 500 ในขณะที่สินเชื่อทั่วไปมักต้องการคะแนนใน 600) และการชำระเงินดาวน์ ( มาตรฐานคือ 3.5 เปอร์เซ็นต์)
เงินกู้ FHA ยังต้องมีเบี้ยประกันจำนอง (MIP) เสมอ ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมที่ผูกกับการจำนองที่คุณจ่ายตลอดระยะเวลาเงินกู้ MIP ของคุณแตกต่างกันไประหว่าง 0.45 ถึง 1.05 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าการจำนองของคุณ ขึ้นอยู่กับจำนวนเงินที่คุณยืม อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า และระยะเวลาเงินกู้ของคุณ มีเพียงสองวิธีในการกำจัด MIP: วิธีแรกคือการรีไฟแนนซ์เงินกู้เป็นเงินกู้ทั่วไปในที่สุด อย่างที่สองคือการลดลง 10 เปอร์เซ็นต์ในตอนเริ่มต้น ซึ่งช่วยให้คุณยกเลิก MIP หลังจากชำระเงินมาแล้ว 11 ปี คุณจะต้องชำระเงินประกันแบบครั้งเดียวที่ 1.75 เปอร์เซ็นต์ของเงินกู้เมื่อปิดบัญชี เนื่องจากค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมเหล่านี้มากกว่ามูลค่าของเงินกู้ เงินกู้ FHA อาจมีราคาแพงกว่าเงินกู้ทั่วไป แม้ว่าในบางสถานการณ์ เงินกู้ FHA จะมีอัตราที่ต่ำกว่าเงินกู้ทั่วไปก็ตาม โดยทั่วไป เงินกู้ของ FHA มักจะมีสัมภาระติดตัวอยู่มากกว่า แม้ว่าจะเริ่มต้นได้ง่ายกว่าก็ตาม
เงินกู้ธรรมดาคืออะไร?
แต่เงินกู้ทั่วไปคืออะไร? หรือที่เรียกว่าเงินกู้ที่สอดคล้อง เป็นการจำนองที่ไม่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล ด้วยเหตุนี้ ผู้ให้กู้จึงพยายามลดความเสี่ยงที่ผู้กู้จะผิดนัดชำระหนี้ให้มากที่สุด ซึ่งเป็นสิ่งที่คุณต้องจ่าย นั่นหมายความว่าสินเชื่อทั่วไปมักจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าเล็กน้อยและข้อกำหนดการอนุมัติที่เข้มงวดกว่าสินเชื่อ FHA แม้ว่าผู้ให้กู้บางรายจะยอมรับเงินดาวน์เพียง 3 เปอร์เซ็นต์ แต่หากต่ำกว่า 20 เปอร์เซ็นต์ คุณจะต้องจ่ายค่าประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (PMI) คุณต้องเสียค่าธรรมเนียมรายเดือนนี้จนกว่าคุณจะถึงส่วนแบ่ง 78 เปอร์เซ็นต์ในบ้านของคุณ แต่โดยปกติแล้วจะไม่หลุดจากการชำระเงินรายเดือนของคุณจนกว่าคุณจะถึง 80 เปอร์เซ็นต์
เราเลือกอย่างไร
ความกังวลหลักของเราในการเลือกระหว่างการจำนองคือการที่เราไม่ต้องการใช้จ่ายเงินมากกว่าที่ต้องใช้ต่อเดือน แม้ว่าจะมีความแตกต่างเพียงเล็กน้อยก็ตาม ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายเล็กๆ น้อยๆ เพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป และด้วยค่าใช้จ่ายใหม่ทั้งหมดที่เราเผชิญ—ซ่อมแซม เฟอร์นิเจอร์ ทาสี ฯลฯ—เราจำเป็นต้องรักษางบประมาณให้รัดกุมที่สุด
ตามที่นายหน้าจำนองของเรากล่าว เราจะต้องจ่าย $30 ต่อเดือนมากกว่าด้วยเงินกู้ FHA เมื่อเทียบกับเงินกู้ทั่วไป นายหน้าของเราประเมินว่าเราจะต้องจ่าย $10,000 เป็นค่าธรรมเนียมเล็กน้อยและค่าใช้จ่ายตลอดระยะเวลาของเงินกู้
ถ้าเราไปกับเงินกู้ FHA เราจะต้องรีไฟแนนซ์ในที่สุดเพื่อยกเลิก MIP ขณะนี้ อัตราต่ำและเพิ่มขึ้นเท่านั้น ดังนั้น ดูเหมือนว่าหากเรารีไฟแนนซ์เราอาจไม่สามารถได้รับอัตราต่ำที่เรามีในขณะนี้
ผู้เชี่ยวชาญด้านการจำนองทุกคนที่ฉันคุยด้วยบอกว่าเราควรดำเนินการตามแบบแผนหากเราสามารถได้รับการอนุมัติและจ่ายได้—และเราทำได้ ดังนั้นเราจึงทำ
ทำไมคุณอาจเลือกเงินกู้ FHA
อย่างไรก็ตาม สำหรับเจ้าของบ้านที่ไม่มีเงินล่วงหน้าหรือมีคะแนนเครดิตที่ดี เงินกู้ FHA เป็นตัวเลือกที่ดี เนื่องจากพวกเขายอมรับการชำระเงินดาวน์ที่น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ในบ้านมูลค่า 200,000 ดอลลาร์ เงินดาวน์ขั้นต่ำของเงินกู้ FHA ที่ 3.5% จะเท่ากับ 7,000 ดอลลาร์ สำหรับเงินกู้ธรรมดาที่ลดลง 5% นั่นคือ 10,000 ดอลลาร์ เงินสดล่วงหน้าส่วนต่าง $3,000 นั้นอาจเป็นตัวทำลายข้อตกลง หากคุณกำลังจะย้ายออกนอกรัฐ ซื้อเฟอร์นิเจอร์ใหม่ หรือวางแผนปรับปรุงบ้าน
และถ้าคุณอาศัยอยู่ในเมืองที่มีค่าครองชีพสูงซึ่งอสังหาริมทรัพย์ดำเนินไปอย่างรวดเร็ว คุณอาจตัดสินใจว่าจะดีกว่าที่จะซื้อตอนนี้ด้วยเงินกู้ FHA แทนที่จะรอจนกว่าคุณจะมีเงินฝากออมทรัพย์เพียงพอสำหรับเงินกู้ทั่วไป
แต่การตัดสินใจนี้ไม่ควรเป็นของคุณคนเดียว คุณควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย (เช่น เจ้าหน้าที่สินเชื่อหรือนายหน้าจำนอง) เพื่อให้แน่ใจว่าการจำนองที่คุณดำเนินการนั้นเหมาะสมกับเป้าหมายระยะสั้นและระยะยาวของคุณ
