เคล็ดลับอสังหาริมทรัพย์สุดธรรมดานี้เป็นคำแนะนำที่แย่มาก

เราทุกคนได้ยินมัน หากคุณต้องการซื้อ คุณควรไปหาบ้านที่แย่ที่สุดในย่านที่ดีที่สุดเสมอ แต่พวกเราหลายคนเคยหยุดตั้งคำถามกับภูมิปัญญาดั้งเดิมนั้นหรือไม่? ฉันคิดว่าฉันกำลังเสียการทรงตัวเมื่อฉันซื้อบ้านราคาต่ำที่สุดแห่งหนึ่งในละแวกใกล้เคียงที่คนในท้องถิ่นจำนวนมากหลีกเลี่ยง (และด้วยความหงุดหงิดชั่วนิรันดร์ของฉันที่คนขับ Uber บอกแขก Airbnb ของฉันว่าพวกเขาควรหลีกเลี่ยง) - แต่จริงหรือ

ฉันยังคงเห็น222

ผู้เขียน Zillow Talk: กฎใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ สเปนเซอร์ ราสคอฟฟ์ และสแตน ฮัมฟรีส์ เผชิญหน้าคำสั่งอสังหาริมทรัพย์แบบเก่า และคาดเดาอะไร: มันเป็นคำแนะนำที่แย่มากจริงๆ!

ฉันอ่านหนังสือของพวกเขาเพื่อที่คุณจะได้ไม่ต้อง (แม้ว่าจะอ่านดีมาก!) และพูดคุยกับ Zillow นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของ Aaron Terrazas ผู้ซึ่งแนะนำฉันตลอดการวิจัยและการค้นพบของพวกเขา (ให้ฉันนำหน้าโดยบอกว่าฉันไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และไม่ได้เล่นบนอินเทอร์เน็ต ฉันกำลังแบ่งปันสิ่งที่ฉันได้เรียนรู้และประสบการณ์ของตัวเองที่นี่ ระยะทางของคุณอาจแตกต่างกันไป)

ดังนั้น ส ควรจะ คุณซื้อบ้านที่แย่ที่สุดในย่านที่ดีที่สุด?

คำตอบสั้น ๆ : ไม่

ดูเหมือนว่าสุภาษิตนี้มีพื้นฐานมาจากความรักในการต่อรองราคาของเรา ทุกคนกำลังมองหาข้อตกลง Terrazas กล่าว และถ้าคุณมองย้อนกลับไป มีความรู้สึกว่าบ้านที่ถูกที่สุดในละแวกที่ดีนั้นเป็นข้อเสนอที่ดี… นั่นคือทางเข้าประตูหลังไปยังพื้นที่หรูหรา และแน่นอนว่า เขารับทราบว่า ถ้าคุณต้องการไปกระทบกระทั่งกับคนรวยขึ้น หรือเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกในละแวกบ้านที่ร่ำรวยยิ่งขึ้น เช่น สวนสาธารณะและโรงเรียน เกินความต้องการของคุณที่จะเห็นมูลค่าบ้านของคุณเพิ่มขึ้น นั่นอาจทำให้คุณต้องซื้อบ้านราคาถูกในละแวกบ้านที่ดี .

อย่างไรก็ตาม หากคุณต้องการให้มูลค่าบ้านของคุณกลายเป็นพวกอันธพาลในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ข้อมูลของพวกเขาบอกว่านั่นไม่ใช่หนทางที่จะไป

ที่เกี่ยวข้อง: 7 สิ่งที่ฉันอยากรู้ก่อนซื้อ Fixer-Upper

พวกเขารู้ได้อย่างไร?

Zillow ก่อตั้งขึ้นโดยกลุ่มผู้เชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยีล่าสัตว์สองสามคนที่รู้สึกหงุดหงิดกับการไม่สามารถเข้าถึงข้อมูลที่นายหน้าทำ Terrazas อธิบาย และพวกเขาเคยมีข้อมูลในขณะนี้หรือไม่! ดังนั้นพวกเขาจึงขุดลงไป

พวกเขาจัดอันดับตามราคาในละแวกใกล้เคียงทั้งหมดในพื้นที่รถไฟใต้ดินที่กำหนดทั่วประเทศ Terrazas กล่าว จากนั้นเอาบ้านสิบเปอร์เซ็นต์ที่ต่ำที่สุดและเปรียบเทียบกับแนวโน้มโดยรวมในละแวกใกล้เคียง

หนังสือแบ่งมันลง:

หากสุภาษิตนี้เป็นจริง บ้าน 10 เปอร์เซ็นต์ที่อยู่ต่ำสุดจะต้องทำงานได้ดีกว่าบ้านที่มีราคาแพงกว่าในละแวกบ้าน การแข็งค่าเร็วขึ้นจะบ่งบอกว่าการซื้อบ้านที่ถูกที่สุดในละแวกใกล้เคียงที่ดีที่สุดคือกลยุทธ์ที่ให้ผลตอบแทนจริงๆ

แต่—อนิจจา—ไม่ แต่เราพบว่ามีเพียง 10 เปอร์เซ็นต์ที่อยู่ด้านล่างเท่านั้นที่มีประสิทธิภาพเหนือกว่า 90% ของบ้านในรหัสไปรษณีย์

สิ่งที่เกิดขึ้นคือ 10% ล่างสุดที่ชื่นชมเช่นเดียวกับคนอื่นๆ ในละแวกนั้น Terrazas กล่าว โอเค นั่นไม่ใช่เรื่องดีหรือไม่ดี

เขาบอกว่านักเตะจะมาเมื่อคุณเปรียบเทียบย่านที่มีราคาแพงเหล่านี้กับย่านอื่น ๆ ในเขตเมืองใหญ่ พื้นที่ที่มีราคาแพงเหล่านี้มักจะมีประสิทธิภาพต่ำกว่ารถไฟใต้ดินโดยรวม

หรืออย่างที่หนังสือว่า

การซื้อบ้านที่แย่ที่สุดในละแวกใกล้เคียงที่ดีที่สุดสามารถย้อนกลับมาได้ นั่นเป็นเพราะยิ่งย่านที่มั่งคั่งมากขึ้นเมื่อเทียบกับเขตมหานครที่มากขึ้น บ้านที่อยู่ต่ำกว่า 10 เปอร์เซ็นต์มีแนวโน้มที่จะทำงานแย่ลงเท่านั้น สรุป ยิ่งย่านนี้ยิ่งดี ตำนานยิ่งยิ่งใหญ่!

(เครดิตรูปภาพ: ผู้พิพากษา Darragh)

มีคำแนะนำที่ดีกว่า:

นี่คือสิ่งที่คุณควรทำหากต้องการบ้านที่จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว: ปรับเปลี่ยนคำพูดเดิมๆ และซื้อบ้านที่ถูกที่สุดในย่านที่ร้อนแรงที่สุด โดยที่หนังสือกล่าวว่า:

…บ้านมักจะชื่นชมในคุณค่าได้เร็วกว่าบ้านในละแวกใกล้เคียงชั้นนำ เป็นอีกครั้งที่กลยุทธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ดีกว่าในการซื้อบ้านนอกย่านชั้นนำ … ดังนั้น หากคุณเป็นผู้ซื้อบ้านที่เชี่ยวชาญ คุณอาจต้องการย้ายเข้าไปอยู่ในละแวกใกล้เคียงที่พัฒนาน้อยกว่าที่รายล้อมส่วนที่น่ากลัวของเมืองนั้น คุณสามารถเดิมพันได้อย่างปลอดภัยว่า ในเวลา คุณจะได้เพลิดเพลินกับทั้งมูลค่าบ้านที่สูงขึ้นและย่านใกล้เคียงที่มีคุณลักษณะหลายอย่างที่คุณเคยต้องเดินทางด้วย ในระยะสั้นถ้าคุณมีความอดทนเพียงเล็กน้อยคุณสามารถรอให้ความเย็นมาถึงคุณได้

แต่อะไรทำให้ย่านนี้ร้อนขึ้น? ในทางคณิตศาสตร์ ในอดีต มูลค่าบ้านนั้นต่ำกว่าค่าของรถไฟใต้ดินโดยรวม แต่ในช่วงห้าปีที่ผ่านมาเห็นการแข็งค่าเหนือค่ามัธยฐานของรถไฟใต้ดิน และคุณจะพบข้อมูลนั้นได้อย่างไร? สถานที่ที่ชัดเจนคือ Zillow Terrazas กล่าว (he เป็น นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของพวกเขา) แต่คุณสามารถพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นได้เช่นกัน

ถ้าคุณไม่รังเกียจที่จะไถผ่านสเปรดชีตขนาดใหญ่ ทั้งหมดอยู่ที่ zillow.com/data . ฉันพบข้อมูลพื้นที่ใกล้เคียงด้วยความช่วยเหลือจาก Terrazas (ฉันเป็นนักเขียนที่นี่ ไม่ใช่นักสถิติ!)

• ตัวเลือกแรกบนหน้าคือประเภทข้อมูล – เลือก ZHVI (นั่นคือดัชนีมูลค่าบ้านของ Zillow) จากดรอปดาวน์
• ถัดไปคือภูมิศาสตร์ – เลือกย่านใกล้เคียงที่นี่
• ดาวน์โหลดสเปรดชีตขนาดยักษ์ของทุกย่านในประเทศสหรัฐอเมริกาและกรองพื้นที่เมืองใหญ่ของคุณ (คุณต้องมีทักษะ Excel บางอย่างที่นี่)
• เรากำลังเป็นศูนย์ในคอลัมน์ 5 ปีและกำลังมองหาตัวเลขที่อยู่เหนือค่ามัธยฐานของพื้นที่เมืองใหญ่ (จุดกึ่งกลาง) เพื่อความพอใจของฉัน ฉันอยู่ในอันดับที่สาม สูงกว่าค่ามัธยฐาน และอยู่ไม่ไกลจากย่านก่อนหน้าของฉันมากนัก

แน่นอนว่าคุณต้องอยู่ในย่านที่ร้อนแรงเร็วพอที่จะต่อรองราคาได้ นั่นคือที่มาของวิทยาศาสตร์ (หรือศิลปะ?) ที่ยุ่งยากในการระบุสิ่งที่จะร้อนแรงในครั้งต่อไป

ที่เกี่ยวข้อง: 20 คำถามที่คุณควรถามเจ้าของบ้านตอนนี้

พิจารณาเอฟเฟกต์รัศมี Terrazas กล่าวและมองหาย่านที่มีราคาต่ำกว่าที่อยู่ติดกับย่านที่ร้อนแรง ร้านกาแฟและแกลลอรี่เหล่านั้นจะเริ่มกระจายไปสู่พื้นที่ที่ราคาไม่แพงมากขึ้นเมื่อราคาสูงขึ้น (ฉันสามารถรับรองได้ - เราขายบ้านเก่าของเราในละแวกที่ร้อนขึ้นจนทำให้เราประหลาดใจและย้ายเข้าไปใกล้ตัวเมืองใกล้กับปัจจุบันของเราในราคาที่ไม่แพงมากต่อตารางฟุตและร้านอาหารก็เริ่มมา .) ความใกล้ชิดกับใจกลางเมืองก็มีความสำคัญเช่นกัน แต่ก็มีข้อค้นพบที่น่าสนใจอื่นๆ

เทวดาหมายเลข 1,010 ดอรีน คุณธรรม

ลืมเรื่องฮิปสเตอร์ไปได้เลย หนังสือเล่มนี้บอกไว้ เหนือสิ่งอื่นใด ตัวบ่งชี้ที่ยิ่งใหญ่ที่สุดสำหรับพื้นที่ใกล้เคียงที่วันหนึ่งจะซาบซึ้งในคุณค่าอย่างยิ่งคืออายุของสต็อกที่อยู่อาศัย ยิ่งบ้านโดยเฉลี่ยมีอายุมากเท่าใด ละแวกบ้านที่ได้รับก็จะยิ่งมีแนวโน้มสูงขึ้นเท่านั้น

อะไรทำไม? นี่คือจุดที่ฉันรู้สึกตื่นเต้นมากที่ได้นั่งอยู่ที่นี่ในบ้านปี 1890 ของฉัน บ้านเก่ามักต้องการการลงทุนที่มากกว่า Terrazas อธิบาย (คุณสามารถพูดได้อีกครั้ง!) และนั่นเป็นสาเหตุที่ทำให้บ้านเหล่านั้นมีราคาไม่แพงมาก เป็นโอกาสที่ต้องใช้เงินลงทุนบ้าง แต่จะคุ้มค่าในระยะยาว (ที่กล่าวว่าพวกเขาอาจไม่ใช่การต่อรองที่พวกเขาเคยเป็นเขากล่าวเนื่องจากส่วนบนของผู้ให้บริการไม่ได้ลดราคาหนักเท่าทุกวันนี้)

เช่นเดียวกันกับย่านที่มีประชากรผู้เช่าสูงกว่า เจ้าของบ้านเหล่านี้ไม่จำเป็นต้องลงทุนหรือบำรุงรักษาบ้านเหล่านี้มากนัก ดังนั้นคุณจึงมีแนวโน้มที่จะหาผู้ให้บริการที่ราคาไม่แพงเมื่อพวกเขามาขาย

หากผลตอบแทนที่ดีคือสิ่งที่คุณต้องการ ลืมภูมิปัญญาดั้งเดิมตามที่ผู้เชี่ยวชาญเหล่านี้กล่าว บ้านที่ถูกที่สุดในละแวกใกล้เคียงที่ดีที่สุดไม่ใช่ทางไป แทนที่จะซื้อบ้านที่ถูกที่สุดในละแวกที่ร้อนแรงที่สุด - และเริ่มต้นด้วยการมองหาย่านที่เก่ากว่าใกล้กับการกระทำ

แก้ไขใหม่จากโพสต์ที่เผยแพร่ครั้งแรก 2.22.2018 – LS

อ่านเพิ่มเติม: Gentrifiers สามารถช่วยต่อสู้กับ Gentrifier ได้หรือไม่? อาจจะไม่ แต่คุณควรลอง

Dana McMahan

ผู้ร่วมให้ข้อมูล

นักเขียนอิสระ Dana McMahan เป็นนักผจญภัยเรื้อรัง ผู้เรียนแบบต่อเนื่อง และผู้ที่ชื่นชอบวิสกี้ในเมืองลุยวิลล์ รัฐเคนตักกี้