ในพวกเรามีใครบ้างที่ไม่เคยมองเห็นภาพที่จะซื้อบ้านที่มีปัญหา ซ่อมแซม และขายเพื่อผลกำไรที่ดี? รายการทีวี HGTV ทำให้ดูง่ายและสนุกด้วย แต่แม้กระทั่งทหารผ่านศึกจากการแสดงเหล่านี้และมือโปรกระเป๋าใหญ่ในบางครั้ง ดิ้นรนหาเงินพลิกบ้าน —หรืออย่างน้อยก็เพียงพอที่จะทำให้มันคุ้มกับความเครียดและความยุ่งยาก
ไม่มั่นใจ? สมมติว่าเราซื้อบ้านเก่าราคา 300,000 ดอลลาร์ ลงทุน 50,000 ดอลลาร์ในการซ่อมแซมและปรับปรุง และขายต่อในราคา 400,000 ดอลลาร์ เพื่อให้ได้กำไร 50,000 ดอลลาร์ ฟังดูดีมากใช่มั้ย? ในนามของฟองสบู่แตก มาดูกันว่าขอบคมของความเป็นจริงสามารถเจาะรูในจินตนาการของเราได้อย่างไร
เหตุผลที่ 1: ค่าคอมมิชชั่น
ทุกครั้งที่คุณขายบ้าน คุณจะเริ่มขาดทุน เพราะคุณจะต้องจ่ายเฉลี่ย 5% ถึง 6% ในค่าคอมมิชชั่นนายหน้า แม้ว่าคุณจะเป็นนายหน้าเองก็ตาม โดยทั่วไปแล้ว คุณจะต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นของตัวแทนผู้ซื้อเป็นอย่างน้อย 2.5% ถึง 3% แต่สำหรับคนส่วนใหญ่ นั่นหมายความว่าคุณต้องการบ้านที่จะเห็นคุณค่าอย่างน้อย 5% เพื่อให้คุ้มทุน
444 หมายถึงอะไรในทางตัวเลข
โดยใช้ค่าเฉลี่ยทั่วประเทศของค่าคอมมิชชั่น 5.26% เราจะจ่ายค่าธรรมเนียมนายหน้า 21,040 ดอลลาร์เพื่อขายบ้าน 400,000 ดอลลาร์ของเรา ซึ่งเป็นตัวเลขที่ไม่รวมการตลาดหรือการแสดงละคร ซึ่งทำให้กำไรของเราลดลงเหลือ 28,960 ดอลลาร์
เหตุผลที่ 2: เวลาไม่อยู่ข้างคุณ
การปรับปรุงการแสดงบน HGTV ได้รับการแก้ไขเพื่อย่อกระบวนการที่ยาวและซับซ้อนให้เหลือเพียงตอนเดียว ความจริงก็คือโครงการปรับปรุงใดๆ ต้องใช้เวลา และมักจะมากกว่าที่คุณคิด ผู้รับเหมา Tom Silva จาก PBS's บ้านเก่าหลังนี้ ได้กล่าวว่า คุณควรคาดหวังว่าการปรับปรุงห้องครัวเต็มรูปแบบจะใช้เวลาสองถึงหกเดือน และไม่ว่าคุณจะเลือกงบประมาณและระยะเวลาใดก็ตาม มันจะทำให้คุณใช้เวลานานขึ้นและจะทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้น Silva บอกฉันในเดือนมกราคม นั่นเป็นเพราะปัญหาที่ไม่คาดคิดหรือการเปลี่ยนแปลงการออกแบบมักเกิดขึ้นระหว่างการสร้างใหม่ครั้งใหญ่
ความหมายของเลข 1,010 นางฟ้า
และนั่นคือถ้าคุณสามารถรับผู้รับเหมาได้ เราอยู่ท่ามกลาง ขาดแคลนแรงงานมีฝีมือ และในตลาดที่พลุกพล่าน ข้อดีการก่อสร้างที่ดีคือ จองไว้เป็นเดือน ; อาจต้องใช้เวลาหลายสัปดาห์กว่าจะได้รับการติดต่อกลับหรือขอใบเสนอราคา และหากปราศจากประโยชน์จากผู้ดูโทรทัศน์ในประเทศ ผู้รับเหมาของคุณมีโอกาสน้อยที่จะทำงานล่วงเวลาเพื่อทำงานให้เสร็จตามไทม์ไลน์ของคุณหากเกิดความยุ่งยากขึ้น
แต่ยิ่งคุณถือครองทรัพย์สินนานเท่าไหร่ คุณก็ยิ่งจ่ายค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าประกัน ภาษีทรัพย์สิน และค่าสาธารณูปโภคนานขึ้น สมมติว่าคุณสามารถทำงานให้เสร็จและขายบ้านได้ภายในหกเดือน ซึ่งอาจจะเป็นแง่ดี คุณยังคงต้องเสียภาษีทรัพย์สิน ประกัน และค่าสาธารณูปโภคเป็นเวลาครึ่งปี ที่ อัตราผลเฉลี่ย 1.15% ภาษีเพียงอย่างเดียวในทรัพย์สิน 300,000 ดอลลาร์จะมีมูลค่า 1,725 ดอลลาร์หลังจากหกเดือน เพิ่มการประกันเจ้าของบ้านบวกกับค่าไฟฟ้า ค่าแก๊ส และค่าน้ำ และผลกำไรของเราก็ลดน้อยลงไปอีก
เหตุผลที่ 3: ภาษี
เมื่อคนทั่วไปขายบ้าน พวกเขาไม่ต้องกังวลเรื่องการจ่ายภาษีจากกำไร แม้ว่าจะค่อนข้างมากก็ตาม หากคุณขายบ้านที่คุณอาศัยอยู่มาสองในห้าปีที่ผ่านมา คุณจะเป็นหนี้ไม่มีภาษี มีกำไรสูงถึง 250,000 เหรียญ (500,000 เหรียญหากคุณแต่งงานร่วมกัน)
หากคุณพลิกบ้านภายในหนึ่งปี กำไรใด ๆ จะถือเป็นการเพิ่มทุนระยะสั้นซึ่งถูกเก็บภาษีเป็นรายได้ประจำ - ที่ อัตราสูงถึง 37% ขึ้นอยู่กับรายได้อื่นของคุณ ขายในปีที่สองและผลกำไรขึ้นอยู่กับอัตราการเพิ่มทุนระยะยาวที่ให้อภัยมากขึ้นซึ่ง ช่วงจาก 0% ถึง 20% .
สมมติว่าหลังจากค่าคอมมิชชั่นและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการแล้ว เรามีกำไรเหลือ ,000 ถ้าเรามีรายได้มากกว่า 38,700 เหรียญต่อปีในงานประจำของเรา จะต้องเสียภาษีในอัตราอย่างน้อย 22% กำไรของเราลดลงเหลือ 19,500 เหรียญสหรัฐ และเราไม่ได้คำนึงถึงเรื่องต่างๆ เช่น ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี ซึ่งยังสูงถึงหลักพันอีกด้วย
เหตุผลข้อที่ 4: คนอื่นก็ทำเช่นกัน
ถึงกระนั้น แม้จะไม่ได้กำไรเพียงครึ่งเดียวจากที่เราคิดไว้ในตอนแรก แต่เงิน 19,500 เหรียญสหรัฐจะเป็นโชคลาภที่น่ายินดีสำหรับพวกเราส่วนใหญ่ ปัญหาคือ วันจ่ายเงินเดือนนั้นมาพร้อมกับความเสี่ยงมากมาย ต้องใช้เงินลงทุน เวลา และพลังงานมหาศาลในการซื้อและฟื้นฟูบ้าน
มีข้อผิดพลาดน้อยมาก และมีความเป็นไปได้จริงที่คุณจะไม่สามารถขายบ้านตามที่คุณหวังไว้ได้ คุณอาจถูกทิ้งไว้กับบ้านที่คุณไม่สามารถขายได้ และแบกรับภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ทุกเดือน
10:01 ความหมาย
นั่นอาจดูเหมือนไม่น่าเป็นไปได้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงในปัจจุบัน—เมื่อแม้แต่บังกะโลบริเวณอ่าวที่ไม่ธรรมดาที่สุดก็สามารถขายได้ในราคาหลายแสนดอลลาร์จากราคาที่ขอ
777 ย่อมาจากอะไร
แต่ลองคิดดู: ชาวอเมริกันพลิกบ้านมากกว่า 207,000 หลังในปี 2560— มากที่สุดนับตั้งแต่ปี 2549 . นักตีนกบบ้านมืออาชีพกล่าวว่าการแข่งขันรุนแรงขึ้นกว่าที่เคย และการทำเงินยากกว่าที่เกิดหลังวิกฤตที่อยู่อาศัย
ยิ่งไปกว่านั้น ครีบบ้านจำนวนมากในปี 2549 กำลังเผชิญกับความพินาศทางการเงิน: ภายในปี 2552 มูลค่าบ้านลดลงจากจุดสูงสุดในช่วงกลางปี 2000 ทำให้เจ้าของบ้านและครีบบ้านหลายล้านคนต้องเผชิญกับการยึดสังหาริมทรัพย์ อันที่จริง งานวิจัยใหม่ชี้ให้เห็นว่าคนตีนกบบ้านอาจมี มีบทบาทเกินตัวในการทำให้เกิดวิกฤตที่อยู่อาศัย .
หากยอดขายชะลอตัวหรือราคาเริ่มลดลงในช่วงหลายเดือนในขณะที่คุณเทเงินเข้าไปในอสังหาริมทรัพย์ คุณอาจจบลงด้วยการขายในสภาพแวดล้อมที่แตกต่างจากที่คุณซื้อบ้าน ด้านล่างอาจหลุดออกจากตลาดที่อยู่อาศัยได้เร็วกว่า คุณสามารถพูด 2008
