หลังจากทำการปรับปรุงครั้งใหญ่ในบ้านของฉันแล้ว ฉันต้องการกำหนดผลตอบแทนจากการลงทุนของเรา ว่าเราจะทำอะไรได้อีกมากก่อนที่ทรัพย์สินของเราจะได้รับการพัฒนามากเกินไป และถ้ามันคุ้มค่าที่จะสำรวจการรีไฟแนนซ์ ดังนั้นฉันจึงหันไปหา Garrett Ackles ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ใจดีของฉัน เซโมนิน ในเมืองหลุยส์วิลล์ รัฐเคนตักกี้ สำหรับการประมาณการคร่าวๆ ก่อนที่เราจะไปประเมินอย่างเป็นทางการ โดยทั่วไป เมื่อคุณได้รับการประเมิน จะมีหน้าศัพท์เฉพาะด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ยากต่อการกลั่นกรอง ลองนึกภาพความประหลาดใจของฉันเมื่อ Ackles ให้ตัวเลขที่ตรงไปตรงมาและคำอธิบายที่เกือบทุกคนสามารถเข้าใจได้
ในขณะที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายคนประเมินเป็นดอลลาร์ต่อตารางฟุต แต่ Ackles ต้องการ—อย่างน้อยก็ในกรณีของฉันและพื้นที่ของเรา—เพื่อประเมินคุณสมบัติในระดับหนึ่งถึงห้าดาว โดยพื้นฐานแล้ว เขาดูที่อสังหาริมทรัพย์ในละแวกนั้น เห็นว่าพวกเขากำลังทำอะไร และสร้างวงเล็บห้าแบบที่แตกต่างกัน: อสังหาริมทรัพย์ที่แทบแทบจะอยู่ไม่ได้คืออสังหาริมทรัพย์ระดับหนึ่งดาว และอสังหาริมทรัพย์อันดับต้นๆ ของบ้านในฝันคือคุณสมบัติห้าประการ อสังหาริมทรัพย์ระดับดาว โดยราคาบ้านเฉลี่ยในพื้นที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ระดับสามดาว
เมื่อมองด้วยวิธีนี้ ฉันสามารถระบุประเภทของผู้ซื้อและช่วงราคาที่พวกเขาน่าจะจ่ายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างง่ายดาย Ackles บอกฉัน จากนั้นเราสามารถกำหนดราคาที่เหมาะสมต่อช่วงตารางฟุตสำหรับหมวดหมู่ 'ดาว' แต่ละหมวดในพื้นที่ขนาดเล็ก เขายังบอกด้วยว่าวิธีนี้ทำให้เขาควบคุมความแปรปรวนได้ดีขึ้น
เขาบอกฉันว่าเมื่อเราซื้ออสังหาริมทรัพย์ครั้งแรก เขาจะจัดว่าเป็นสองดาวระดับต่ำ: มีศักยภาพ น่าอยู่ แต่จำเป็นต้องปรับปรุงอย่างมาก เราจ่ายไป 0,000 สำหรับมัน หรือประมาณ ต่อตารางฟุต จากนั้นเมื่อเราทำการอัพเดททั่วไปเบื้องต้น (เช่น ติดตั้งแอร์กลาง อัพเดทเครื่องสำอางมากมาย และรีโนสท์งานในชั้นสามที่น่ากลัว) เขาบอกว่าเรากระโดดเข้าไปในบ้านระดับ 3 ดาวระดับกลางถึงสูง ค่าประมาณของเราอยู่ที่ 85 ดอลลาร์ต่อตารางฟุตถึง 95 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต
การเห็น 1111 หมายความว่าอย่างไร
และเขาพูดถูก! เมื่อเรามีการประเมินอย่างเป็นทางการ บ้านของเรามีมูลค่า 350,000 ดอลลาร์หลังจากการอัพเดทครั้งแรกของเรา
ดังนั้นเราจึงทำการปรับปรุงเพิ่มเติม—อัปเดตห้องครัว ตู้กับข้าว และอ่างอาบน้ำของเรา (ซึ่ง Ackles บอกเราว่าผู้ซื้อระดับสูงกว่านั้นจะได้รับการชื่นชมจากสายตาและการใช้งาน) เขาบอกเราว่า renos เหล่านี้ย้ายเราไปสู่หมวดหมู่ระดับสามถึงระดับต่ำสี่ดาว จากคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้ในพื้นที่ ซึ่งทำให้เรามีมูลค่าสูงถึง 0 ถึง 5 ต่อตารางฟุต หรือระหว่าง 9,000 ถึง 8,000
เราตัดสินใจว่าควรรีไฟแนนซ์และได้รับการประเมินอย่างเป็นทางการ กลายเป็นว่าเขาคิดถูกอีกแล้ว—แม้ว่าจะค่อนข้างอนุรักษ์นิยม—และบ้านของเรามีมูลค่า 475,000 ดอลลาร์
เรายังคงวางแผนการปรับปรุงเล็กน้อยเพื่อปรับปรุงการให้คะแนนของเราต่อไป แต่ Ackles บอกเราว่าบ้านของเราจะสามารถทำได้ในระดับกลางสี่ดาวเท่านั้นหรือประมาณ 125 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต เนื่องจากนั่นเป็นศักยภาพมูลค่าสูงสุดของ ทรัพย์สินของเรา เนื่องจากที่ตั้งและการใช้งานทั่วไป แม้ว่าเราจะสามารถเพิ่มทุกการอัพเกรดให้กับอสังหาริมทรัพย์ของเราได้ แต่ก็มีผลตอบแทนจากการลงทุนมากมายที่เราจะได้รับจากมัน
รายชื่อเทวทูตทั้งหมด
เช่นเดียวกับผู้ซื้อที่ไม่จ่ายเงิน 'ห้าดาว' สำหรับโรงแรมที่อยู่ห่างจากชายหาดครึ่งไมล์ ฉันไม่คิดว่าจะมีอะไรให้คุณทำ หรือเงินจำนวนเท่าใดก็ได้ ทำให้ที่นี่เป็นสถานที่ระดับห้าดาว Ackles กล่าว
ใช่ วิธีการของ Ackles นั้นแปลกใหม่ แต่วิธีการเบื้องหลังนั้นเป็นเรื่องปกติสำหรับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่ ไอแนท บาร์ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มี Compass ในบรู๊คลิน รัฐนิวยอร์ก กล่าวว่าเธอไม่เคยได้รับดาวมาก่อน เธอและเพื่อนร่วมงานมักจะให้คะแนนคุณสมบัติสำหรับสภาพและสถานที่ตั้งในระดับที่มีอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ในตลาดและยอดขายล่าสุด อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ตัวแทนทั้งหมดที่ทำสิ่งนี้ บาร์ตั้งข้อสังเกตว่าตัวแทนบางรายในนิวยอร์กซิตี้ยึดมั่นในการประเมินราคาต่อตารางฟุตอย่างเคร่งครัด
ทั้งหมดนี้กล่าวได้ว่าคุณไม่ควรข้ามการประเมินอย่างเป็นทางการหากคุณต้องการขายในเร็วๆ นี้หรือรีไฟแนนซ์—แต่ฉันคิดว่าเคล็ดลับของ Ackles ช่วยฉันได้อย่างมากเมื่อฉันพยายามวัดว่าการปรับปรุงใหม่ใดที่คุ้มค่าที่จะทำและ เท่าใดพวกเขาจะเพิ่มมูลค่าขายต่อของบ้านของฉัน
เมื่อฉันเห็น 444 หมายความว่าอย่างไร
