หากคุณอยู่ในตลาดเพื่อซื้อบ้าน การมองหาการยึดสังหาริมทรัพย์และการขายชอร์ตอาจดูเหมือนเป็นวิธีที่ประหยัดกว่าในการเป็นเจ้าของบ้าน อสังหาริมทรัพย์อาจมีราคาไม่แพงนักเมื่อเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิม และหากคุณเป็นผู้ซื้อที่ช่ำชอง แนวคิดเรื่องผู้ให้บริการด้านบนอาจฟังดูน่าดึงดูดใจ แต่ก่อนที่คุณจะลงทุนมากขึ้น (หรือเวลาใดๆ) ในการมองหาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ คุณควรทราบความแตกต่างที่แน่นอนระหว่างการยึดสังหาริมทรัพย์และการขายชอร์ต และสิ่งที่ควรระวังในฐานะผู้ซื้อที่มีศักยภาพ
เริ่มต้นด้วยการยึดสังหาริมทรัพย์
การยึดสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นหลังจากที่เจ้าของบ้านไม่สามารถชำระเงินกู้จำนองได้เป็นเวลาสามถึงหกเดือน และยังไม่สามารถชดเชยสำหรับการชำระเงินที่ไม่ได้รับหลังจากที่ผู้ให้กู้ (โดยทั่วไปคือธนาคาร) ส่งหนังสือแจ้งการผิดนัดชำระหนี้ โดยทั่วไปแล้วเจ้าของจะมีเวลา 30 ถึง 120 วันหลังจากได้รับหนังสือแจ้งให้ชำระยอดจำนองหรือตกลงที่จะขายทรัพย์สินของพวกเขา - หากไม่เกิดขึ้นบ้านจะถูกยึดและเจ้าของจะถูกขับไล่
ผู้ให้กู้จะนำบ้านไปประมูลซึ่งผู้ซื้อสามารถซื้อได้ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มีส่วนเกี่ยวข้องเพื่ออำนวยความสะดวกในการสื่อสารระหว่างผู้ซื้อและผู้ให้กู้ แต่กระบวนการนี้มีความเป็นทางการมากกว่า และธุรกรรมมักจะมีความยืดหยุ่นน้อยกว่าและมักล่าช้ากว่าไม่ ตาม Realtor.com หากผู้ให้กู้ไม่สามารถขายบ้านได้ ทรัพย์สินนั้นจะกลายเป็นของธนาคารหรือเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (REO)
คุณสามารถค้นหาการยึดสังหาริมทรัพย์ที่ระบุไว้ได้ที่ไหน?
คุณสามารถค้นหาการยึดสังหาริมทรัพย์ผ่านบริการรายชื่อหลายแห่งได้เช่นเดียวกับวิธีการโพสต์รายชื่อแบบดั้งเดิม ทรัพย์สินจะถูกระบุโดยตรงว่าเป็นทรัพย์สินรอการขาย
ในรายชื่อการยึดสังหาริมทรัพย์ลอสแองเจลิสนี้ คุณจะสังเกตเห็นว่าบ้านขายตามสภาพ และรูปถ่ายแสดงเงื่อนไขของบ้าน บ้านสี่ห้องนอนสามห้องน้ำมีราคา 655,900 ดอลลาร์และอธิบายว่าเป็นโอกาสในการลงทุน บริเวณใกล้เคียงของบ้านนั้นได้รับการพิจารณาและกำลังมาในลอสแองเจลิส และราคาขายเฉลี่ยของบ้านที่แสดงอยู่ในปัจจุบันในพื้นที่เฉพาะนี้คือ $746,000 ตาม Zillow . สำหรับเจ้าของบ้านที่มีประสบการณ์ซึ่งไม่กลัวการปรับปรุงครั้งใหญ่ นี่อาจเป็นโอกาสในการลงทุนโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากบ้านในย่าน LA นี้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งพวกเขาน่าจะมีโอกาสมากที่สุด (Zillow รายงานว่ามูลค่าบ้านของเจฟเฟอร์สันพาร์คเพิ่มขึ้น 8.8 เปอร์เซ็นต์ในปีที่ผ่านมา)
การยึดสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดไม่จำเป็นต้องมีการปรับโฉมหน้าที่หนักหน่วง และการยึดสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดไม่ถือเป็นโอกาสในการลงทุน บ้านวัลเล่ย์วิลเลจ 5 ห้องนอน 6 ห้องน้ำ จะจ่าย 1,799,000 ดอลลาร์และ (อย่างน้อยตามภาพที่โพสต์บน Zillow) อยู่ในสภาพที่สวยงาม ในรายการระบุว่าบ้านได้รับการปรับปรุงในปี 2559 สำหรับการอ้างอิงราคาบ้านเฉลี่ยของบ้านที่อยู่ใน Valley Village ในปัจจุบันคือ $849,000
แต่เพียงเพราะว่าบ้านดูสวยงามทางออนไลน์ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีปัญหา และการขาดความโปร่งใสเป็นปัญหาใหญ่สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการซื้อบ้านรอการขาย
สิ่งที่ควรทราบเกี่ยวกับการยึดสังหาริมทรัพย์
นอกเหนือจากกระบวนการถอนเงินที่มากกว่าการซื้อบ้านแบบเดิมๆ การซื้อยึดสังหาริมทรัพย์มักไม่แนะนำสำหรับเจ้าของบ้านมือใหม่
ประการแรก ผู้ซื้อต้องซื้อบ้านที่มองไม่เห็น ใช่คุณอ่านถูกต้อง คุณไม่เพียงแต่ไม่สามารถเยี่ยมชมบ้านได้ แต่คุณไม่สามารถขอการตรวจสอบจากผู้เชี่ยวชาญได้ ตามที่ Zillow มีกรณีของผู้ขายที่ไม่พอใจในการลอกบ้านเปล่าและปล่อยให้ทรัพย์สินอยู่ในสภาพยุ่งเหยิงอย่างสมบูรณ์หรือได้รับความเสียหายโดยเจตนา เบียทริซ เดอ ยอง ผู้อำนวยการฝ่ายขายที่อยู่อาศัยของ เปิดรายชื่อในลอสแองเจลิส แคลิฟอร์เนียกล่าวว่าเธอเคยเห็นบ้านเรือนที่ท่อประปาทองแดงถูกถอดออกจากบ้านเพื่อขาย และบ้านที่มีคอนกรีตเทลงในท่อประปา ไม่เพียงแต่จะมีปัญหาเชิงโครงสร้างที่สำคัญทั้งภายในและภายนอกของบ้าน แต่ในบางกรณี ผู้เช่าอาจปฏิเสธที่จะออกจากทรัพย์สิน—และผู้ซื้อมีหน้าที่รับผิดชอบในการขับไล่พวกเขาจริงๆ
นอกจากนี้ ถึงแม้ว่าจะไม่มีข้อกำหนดเงินสดทั้งหมดสำหรับการยึดสังหาริมทรัพย์เสมอไป แต่เดอ ยอง ยืนยันว่าธนาคารหลายแห่งเลือกที่จะขายบ้านในการประมูล ซึ่งมักจะต้องการผู้ซื้อเงินสดทั้งหมด หากคุณไม่มีเงินสด บ่อยครั้งที่การประมูลกลายเป็นสงครามการประมูล ซึ่งคุณจะต้องต่อสู้กับผู้ซื้อที่มีศักยภาพซึ่งมีเงินสด (และเงินสดคือราชา)
การขายชอร์ตคืออะไร (และแตกต่างจากการยึดสังหาริมทรัพย์อย่างไร)
ก่อนที่บ้านของใครบางคนจะถูกยึดทรัพย์ พวกเขาอาจพยายามขายชอร์ตมัน สิ่งนี้จะเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของไม่สามารถจ่ายเงินกู้จำนองได้อีกต่อไป หรือพวกเขาไม่ต้องการทำอย่างมีกลยุทธ์เพราะมูลค่าบ้านที่ลดลง (ซึ่งบางครั้งเกิดขึ้นในตลาดที่ผันผวน) ตาม Realtor.com ผู้ขายจะไปที่ผู้ให้กู้จำนองซึ่งจะต้องยอมรับราคาขายที่มีจำนวนน้อยกว่าที่เป็นหนี้อยู่ ตัวอย่างเช่น ผู้ขายสามารถลงรายการบ้านของพวกเขาเป็นเงิน 400,000 ดอลลาร์ โดยมียอดเงินกู้จำนองคงเหลือ 430,000 ดอลลาร์ ผู้ขายจะขาดเงิน 30,000 ดอลลาร์ในการชำระคืนธนาคาร หลังจากการทำธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์ ผู้ขายจะไม่รับผิดชอบเงินจำนวน $30,000
ตาม Bankrate เจ้าของจะต้องกรอกใบสมัครเพื่อขายชอร์ต และเขียนจดหมายแจ้งปัญหาทางการเงิน (ซึ่งรวมถึงต้นขั้วการจ่าย การคืนภาษี และใบแจ้งยอดจากธนาคาร) และบอกผู้ให้กู้ว่าจะไม่สามารถ ชำระคืนเท่าใดก็ได้ที่บ้านของพวกเขาสั้นเมื่อขาย กระบวนการนี้มักใช้เวลาเป็นเดือน
ในบางกรณี ผู้ให้กู้จำนองอาจต้องการเงินที่หายไปจากการขายคืน ซึ่งเรียกว่าคำตัดสินการขาดดุล บางรัฐมี ผิดกฎหมายนี้ แต่เป็นสิ่งที่ผู้ขายต้องทราบอย่างแน่นอน
คุณจะพบการขายชอร์ตได้ที่ไหน
คุณควรจะสามารถค้นหารายการขายสั้น ๆ ผ่านบริการรายชื่อหลายรายการ การขายชอร์ตจำนวนมากแสดงโดยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ แต่รายการดังกล่าวอาจไม่ถูกระบุว่าเป็นการขายชอร์ต ตัวอย่างเช่น คุณสามารถไปที่ เปิดรายการ และการขายชอร์ตจะแสดงขึ้นภายใต้ตัวกรองผู้ให้บริการ
สิ่งที่ควรทราบเมื่อขายชอร์ต
เวลาที่ใช้ในการทำธุรกรรมกับการขายชอร์ตมีแนวโน้มที่จะใช้เวลานานกว่ามาก (โดยทั่วไประหว่าง 90 ถึง 120 วันตาม Realtor.com) กว่ารายการทั่วไป เนื่องจากผู้ซื้อต้องติดต่อกับผู้ให้กู้เป็นหลัก แทนที่จะเป็นผู้ขายที่ไม่ค่อยสนใจ ราคาเสนอขายจึงต้องได้รับการอนุมัติจากผู้ให้กู้ และนี่ต้องใช้เวลา
ราคาของการขายชอร์ตนั้นยุ่งยาก ตามเงินที่อายุต่ำกว่า 30 เป็นสิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อต้องยืนยันว่าการขายชอร์ตได้รับการอนุมัติหรือไม่ หากได้รับการอนุมัติ ผู้ให้กู้ได้ตกลงราคาที่เจ้าของต้องการขายบ้านให้แล้ว หากไม่เป็นเช่นนั้น การขายชอร์ตของผู้ขายจะถูกปฏิเสธ
ตามดุลยภาพ ราคาในรายการต่ำอาจเป็นกลยุทธ์ที่ใช้โดยตัวแทนรายชื่อและผู้ขายเพื่อดึงดูดข้อเสนอหลายรายการในการขายชอร์ต ราคานั้นค่อนข้างไหลลื่น เพราะหากผู้ให้กู้ไม่เห็นด้วยกับราคา ราคาก็จะสูงขึ้น ท้ายที่สุด: การขายชอร์ตไม่ได้หมายความว่าคุณจะสามารถซื้อบ้านที่ต่ำกว่าราคาตลาดได้เสมอไป ยอดคงเหลือระบุว่าราคาของการขายชอร์ตนั้นสูง มันอาจจะต่ำ มันสามารถถูกต้องกับเงิน
นอกจากนี้ ผู้ให้กู้จะไม่ดำเนินการขายจนกว่าผู้ซื้อจะตกลงกับคำขอบางอย่าง เช่น จ่ายค่าซ่อมและค่าปิด—ทุกอย่างที่ผู้ขายมักจะต้องรับผิดชอบ ผู้ซื้อต้องตกลงที่จะดำเนินการ
คุณจะต้องยอมรับทรัพย์สินตามที่เป็นอยู่ แม้ว่าตาม Realtor.com ผู้ซื้อสามารถขอการตรวจสอบได้ หากผู้ซื้อพบความเสียหายต่อทรัพย์สินใด ๆ ผู้ให้กู้จะไม่รับผิดชอบในการแก้ไข หากบ้านอยู่ในสภาพที่ไม่ได้รับการดูแลอย่างรุนแรง ผู้ซื้ออาจต้องเสียเงินจำนวนมหาศาลเพื่อซ่อมแซมความเสียหายทั้งหมด
ในท้ายที่สุด หากคุณสนใจการยึดสังหาริมทรัพย์หรือการขายชอร์ต ให้แน่ใจว่าคุณได้ทำการวิจัยทั้งหมดและเข้าใจถึงความเสี่ยงทั้งหมด เพราะถึงแม้จะเป็นบ้านในฝันของคุณ แต่ก็อาจเป็นบ้านจาก ฝันร้าย . ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเป็นอดีต
อสังหาริมทรัพย์ที่ดียิ่งขึ้นอ่าน:
- ทำไมฉันเสียใจจริงๆ ที่ซื้อบ้านที่ 'ดีพอ'
- นี่คือสิ่งที่ชอบจริงๆที่จะอยู่ในคริสตจักรที่กลับใจใหม่
- 10 ที่ที่น่าอยู่ที่สุดถ้าคุณเกลียดการขับรถ
- 11 ผลิตภัณฑ์ของอิเกียที่ผู้เช่าทุกคนควรรู้
- 15 เมืองที่ดีที่สุดในสหรัฐอเมริกาเพื่อความสมดุลระหว่างชีวิตและการทำงาน ตามสถิติ
