ภาวะที่กลืนไม่เข้าคายไม่ออกครั้งใหม่ที่ผู้ขายบ้านต้องเผชิญไม่ใช่คำถามทางการเงิน แต่เป็นคำถามทางศีลธรรม

เมื่อพายุเฮอริเคนเอียนพัดถล่มฟลอริดาเมื่อฤดูใบไม้ร่วงที่แล้ว เบธ บุ๊คเกอร์ สูญเสียการติดต่อกับแม่ของเธอในช่วงที่พายุกำลังรุนแรง เธอ แพร่ระบาด ขณะที่เธอไปที่ Twitter เพื่อ #BringCaroleHome ท่ามกลางน้ำท่วมครั้งใหญ่ สามีและเพื่อนของ Booker ออกไปด้วยเรือและช่วยแม่ของเธอ Carole McDanel ออกจากบ้านที่มีน้ำท่วมขังในที่สุด การกลับมาพบกันอีกครั้งทางอารมณ์ของแม่และลูกสาวถูกครอบคลุมโดยร้านค้าเช่น The วอชิงตันโพสต์ และสวัสดีอเมริกา

7 11 หมายถึงอะไรในพระคัมภีร์

มันเป็นเรื่องที่รู้สึกดีอย่างแน่นอน แต่ตอนนี้น้ำลดแล้ว บุ๊คเกอร์และแม่ของเธอต้องเผชิญกับความท้าทายครั้งใหม่ นั่นคือการตัดสินใจว่าจะทำอย่างไรกับบ้านริมอ่าวในฟอร์ตไมเออร์ที่ถูกน้ำท่วมระหว่างเกิดคลื่นพายุ เมื่อพายุเฮอริเคนเอียนพัดถล่ม บ้านของ McDanel ที่เธอซื้อเมื่อ 25 ปีที่แล้ว ได้รับการจ่ายเงินเต็มจำนวนและมีมูลค่า 1.5 ล้านเหรียญสหรัฐ วันนี้จะขายได้ในราคาระหว่าง 600,000 ถึง 700,000 เหรียญสหรัฐ Booker กล่าวว่าผู้คนจำนวนมากบนชายหาด รวมถึงแม่ของเธอด้วย ได้รับ “เงินเพนนีเป็นการจ่ายเงิน” จากประกัน ตอนนี้นักลงทุนเข้ามาแย่งชิงอสังหาฯทั้งซ้ายขวา

ปัจจุบัน McDanel อาศัยอยู่ใน คาสิต้าหลังบ้าน ที่บ้านของ Booker ในเนเปิลส์ และทั้งสองพยายามไม่โค้งคำนับข้อเสนอของนักลงทุน ซึ่งส่งมาถึงพวกเขาจากทุกมุม ทั้งทางไปรษณีย์ โทรศัพท์ และทางอีเมล

ด้วยเงินสดจำนวนมากและความสามารถในการเข้าเส้นชัยโดยไม่มีเหตุฉุกเฉิน นักลงทุนจึงกลายเป็นยักษ์ใหญ่แห่งอุตสาหกรรมการซื้อบ้านมายาวนาน พวกเขาทำให้ผู้ขายปฏิเสธข้อเสนอของตนได้ยากและทำให้ผู้ซื้อยากยิ่งขึ้นโดยเฉพาะ ครั้งแรก เพื่อแข่งขัน

“รู้สึกแย่ที่นักลงทุนเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาต่ำเพราะผู้คนสิ้นหวัง” Booker ผู้ซึ่งกังวลเกี่ยวกับอนาคตของชุมชนที่เล่นโวหารของแม่ของเธอซึ่งประกอบด้วยคนในท้องถิ่นและนกหิมะกล่าว

ปัญหาที่เกิดจากนักลงทุน

ในปี 2564 นักลงทุน ซื้อบ้านเดี่ยว 24 เปอร์เซ็นต์ ขายได้ทั่วประเทศ เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 16 ต่อปีย้อนหลังไปถึงปี 2012 ตามการวิเคราะห์ข้อมูลที่จัดทำโดยบริษัท CoreLogic ของ Stateline เมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มเข้าใกล้ 7 เปอร์เซ็นต์ในช่วงปลายปี 2022 การซื้อของนักลงทุนในสหรัฐฯ ก็ลดลงเกือบ 46 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายปีในไตรมาสที่สี่ เรดฟิน ข้อมูลแสดงให้เห็น อัตราการจำนองกำลังคืบคลานอีกครั้ง สูงกว่าร้อยละ 7 .

ข้อเสนอเงินสดทั้งหมดของนักลงทุนทำให้สิ่งต่าง ๆ ยากยิ่งขึ้น ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่ยื่นราคาประมูลที่แข่งขันกัน ในบ้านเดียวกัน เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่มักต้องการเงินทุน (ตาม ซิโลว์ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ 41 เปอร์เซ็นต์กล่าวว่าการเสนอเงินสดเป็นกลยุทธ์ที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดในการประมูล) นอกจากนี้ หากนักลงทุนซื้อบ้านในละแวกบ้านของคุณโดยมีความตั้งใจที่จะปล่อยเช่า ก็มีโอกาสที่ดีที่พวกเขาจะเรียกเก็บค่าเช่ารายเดือนที่สูงขึ้น . ในที่สุด สิ่งนี้อาจส่งผลกระทบต่ออพาร์ทเมนท์ในบริเวณใกล้เคียง และกำหนดราคาผู้เช่าบางรายได้อย่างมีประสิทธิภาพ

เพื่อต่อสู้กับผลลัพธ์เหล่านี้ เจ้าของบ้านเริ่มใช้แนวทางระดับรากหญ้าเพื่อกีดกันนักลงทุนจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย สมาคมเจ้าของบ้านบางแห่งหรือ HOA กำลังร่างกฎห้ามการเช่าระยะสั้น ซึ่งเป็นอุปสรรคต่อนักลงทุนที่ต้องการพลิกอสังหาริมทรัพย์และลงรายการบนเว็บไซต์เช่น Airbnb สำหรับเจ้าของบ้านและผู้ขายรายอื่นๆ ถือเป็นคำปฏิญาณส่วนตัว

ไม่ว่าใครจะขาย การปฏิเสธการเสนอราคาของนักลงทุนในท้ายที่สุดคือการตัดสินใจยอมรับเงินน้อยลงสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประโยชน์ต่อชุมชนมากขึ้น ในบางแง่ มันเป็นคำถามทางการเงินน้อยกว่า แต่เป็นคำถามทางศีลธรรม

เจ้าของบ้านและ HOA มีจุดยืน

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หลายรายที่ฉันพูดคุยด้วยบอกว่าพวกเขาเคยเห็นมา HOA สร้างกฎเกณฑ์ เพื่อห้ามไม่ให้นักลงทุนที่มีศักยภาพซื้อที่นั่น เนื่องจากโดยทั่วไปแล้วนักลงทุนมีความตั้งใจที่จะเช่าอสังหาริมทรัพย์ HOA จำนวนมากจึงกำหนดข้อจำกัดเกี่ยวกับจำนวนบ้านในชุมชนที่สามารถเช่าได้ Tyler Forte ผู้ก่อตั้งและซีอีโอของกล่าว เฟลิกซ์ โฮมส์ ซึ่งเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในแนชวิลล์ แนวคิดก็คือ “เจ้าของและผู้พักอาศัยมักมีความภาคภูมิใจในการดูแลภายนอกบ้านมากกว่า” เขากล่าว

ในฟลอริดาตอนกลาง ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ไลรา มอร์ตัน กล่าวว่าเธอสังเกตเห็นว่า HOAs วางข้อจำกัดที่เข้มงวด รวมถึงการกำหนดให้คณะกรรมการอนุมัติผู้ซื้อ ตลอดจนการกำหนดกฎเกณฑ์เกี่ยวกับระยะเวลาที่คุณต้องเป็นเจ้าของก่อนที่คุณจะสามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ ในกรณีหนึ่ง เธอกล่าวว่าสมาคมคอนโดจะอนุญาตให้เช่าได้เพียงขั้นต่ำหนึ่งเดือนแต่สูงสุด 10 เดือน ซึ่งเป็นข้อกำหนดที่จะห้ามผู้เช่าระยะยาวจำนวนมากไม่ให้ย้ายเข้ามา

นอกจากนี้ยังมีเหตุผลที่ไม่ค่อยมีใครทราบอีกประการหนึ่งว่าทำไมเพื่อนบ้านของคุณไม่ต้องการให้คุณขายให้กับนักลงทุนหากคุณอยู่ในอาคารคอนโด: อาจเป็นอันตรายต่อยอดขายในอนาคตของพวกเขาเอง

“เหตุผลสำคัญประการหนึ่งที่คุณอาจต้องหลีกเลี่ยงผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนนั้นเนื่องมาจากอัตราส่วนการครอบครองโดยเจ้าของเทียบกับค่าเช่าในอาคารคอนโดมิเนียม” กล่าว นิโคล ฟาเบียโน-ออร์เทล ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในชายฝั่งทางเหนือของชิคาโก “หากอาคารมีค่าเช่าเกินกว่าเปอร์เซ็นต์ที่กำหนด ผู้ให้กู้หลายราย โดยเฉพาะ Fannie Mae และ Freddie Mac จะไม่อนุมัติเงินกู้ของผู้ซื้อ ผู้เช่าในอาคารบางรายเป็นเรื่องปกติ แต่เมื่อคุณเริ่มมีผู้เช่ามากเกินไป ธนาคารจะถือว่าเป็นความเสี่ยง”

แน่นอนว่า อีกวิธีหนึ่งในการโน้มน้าวนักลงทุนคือการมีทรัพย์สินของคุณอยู่ในสภาพดีเยี่ยมเมื่อออกสู่ตลาด เนื่องจากนักลงทุนเฉพาะกลุ่มมักจะเป็นผู้ยึดถือ นั่นคือสิ่งที่ Bob McCranie ทำด้วย เท็กซัส ไพรด์ เรียลตี้ กรุ๊ป ทำเมื่อเขานำบ้านออกสู่ตลาดในเดือนเมษายน 2564

“ฉันดูแลให้ทุกองค์ประกอบของบ้านอยู่ในสภาพที่ดีที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้” เขากล่าว “สีเพิ่งมา.. พื้นได้รับการปรับปรุง ห้องครัวได้รับการปรับปรุงใหม่ อุปกรณ์สระว่ายน้ำเป็นของใหม่หรือเพิ่งเปลี่ยน” ไม่มีทางที่รายการของเขาจะถูกตัดราคาโดยนักลงทุนที่ส่งโปสการ์ดแบบตัดและวางเสนอซื้อในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าตลาด 20 ถึง 40 เปอร์เซ็นต์

เป็นเรื่องถูกกฎหมายหรือไม่ที่จะหลีกเลี่ยงการขายให้กับนักลงทุน?

ไม่กี่ปีที่ผ่านมานายหน้าและตัวแทน โจ ลามาสตรา มีลูกค้าที่เป็นผู้ซื้อนักลงทุนซึ่งแวะมาเปิดบ้านในนิวเม็กซิโก ลูกค้าบอกกับนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ว่าพวกเขากำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและชอบบ้านนี้ LaMastra เขียนข้อเสนอให้พวกเขา แต่ถูกปฏิเสธเนื่องจากผู้ขายไม่ต้องการให้บ้านของพวกเขากลายเป็นค่าเช่า

เว้นแต่คุณจะกัดจดหมายจากนักลงทุนหรือระบุตัวเองว่าเป็นคนเปิดบ้าน คุณอาจไม่รู้ว่าคุณกำลังรับข้อเสนอจากคนที่วางแผนจะพลิกบ้านของคุณหรือให้เช่า

แต่คุณสามารถหลีกเลี่ยงการขายให้กับนักลงทุนได้อย่างถูกกฎหมายหรือไม่?

“ไม่มีข้อกังวลทางกฎหมายใดๆ หากผู้ขายไม่ต้องการขายให้กับนักลงทุน” กล่าว ริชาร์ด ซัลลิแวน ที่ปรึกษาทั่วไปของ กิ๊บสัน ซอเธอบี้ อินเตอร์เนชั่นแนล เรียลตี้ ในบอสตัน “นักลงทุนไม่ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายที่อยู่อาศัยที่เป็นธรรมของรัฐหรือรัฐบาลกลาง ดังนั้นหากผู้ขายปฏิเสธที่จะขายให้กับนักลงทุน นั่นเป็นสิทธิ์ของผู้ขาย”

สำหรับผู้ขายรายบุคคล การปฏิเสธข้อเสนอของนักลงทุนอาจเป็นเรื่องยาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเสนอราคาสูงสุดจากระยะยาว ยังมีผู้ถือครองจำนวนมากที่มุ่งมั่นที่จะขายให้กับคนจริงที่วางแผนจะย้ายเข้า ผู้ใช้ Twitter คนหนึ่งเขียนว่าเมื่อเธอไปขายบ้านของเธอ จะไม่ขายให้กับนักลงทุน “เราซื้อบ้านปัจจุบันของเราจากคนที่ไม่รับนักลงทุนหรือข้อเสนอเงินสด” กล่าว @MaryAnnDakak . “เธอรู้สึกตื่นเต้นที่เรามีเงินกู้ VA และต้องการให้มันไปหาครอบครัว เรายังคงส่งรูปภาพของเธอ มีคนดีๆ อยู่นะ!”