ในปี 2551 ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐกำลังอยู่ในช่วงขาลงเนื่องจากภาวะถดถอยครั้งใหญ่ เพื่อพยายามหยุดเลือดไหล สภาคองเกรสผ่าน a ชุด ของเครดิตภาษีผู้ซื้อบ้านครั้งแรกซึ่งแต่ละอันมีน้ำใจมากกว่าครั้งล่าสุด ขั้นแรกได้เงินคืนภาษี 7,500 ดอลลาร์ ซึ่งต้องชำระคืนภายใน 15 ปีโดยไม่มีดอกเบี้ย ต้นปี 2552 ได้เพิ่มขึ้นเป็น 8,000 ดอลลาร์ และไม่ต้องมีการคืนทุนแต่อย่างใด และสำหรับปี 2010 ส่วนใหญ่ แม้แต่ผู้ซื้อบ้านที่ซื้อซ้ำบางรายก็มีสิทธิ์ได้รับเครดิตภาษีมูลค่าสูงถึง 6,500 ดอลลาร์สหรัฐฯ
ในขณะที่เครดิตภาษีผู้ซื้อบ้านที่ชุ่มฉ่ำเหล่านั้นได้หมดอายุลงนานแล้วเนื่องจากเศรษฐกิจและตลาดที่อยู่อาศัยได้กลับมาร้อนแรงอีกครั้ง ลุงแซมยังคงกระตือรือร้นที่จะช่วยให้คุณได้บ้านหลังแรกของคุณ ต่อไปนี้คือบางส่วนที่ผู้ซื้อบ้านสามารถลดหย่อนภาษีได้
การหักดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
เริ่มต้นด้วยการลดหย่อนภาษีครั้งใหญ่ที่สุดสำหรับผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่: คุณสามารถหักดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่คุณจ่ายในปีนั้น ๆ ได้ และสิ่งนี้เกิดขึ้นได้ว่าคุณจ่ายดอกเบี้ยสูงสุดในช่วงสองสามปีแรกของการเป็นเจ้าของบ้าน
Marie Presti เจ้าของและนายหน้าของ Presti Group ในนิวตัน รัฐแมสซาชูเซตส์ กล่าวว่า ธนาคารต้องการให้แน่ใจว่าพวกเขาได้รับความสนใจมากที่สุด ดังนั้นพวกเขาจึงทำการจำนองล่วงหน้าเพื่อให้มีการจ่ายดอกเบี้ยมากขึ้นในตอนแรก Marie Presti เจ้าของและนายหน้าของ Presti Group ในนิวตัน รัฐแมสซาชูเซตส์ กล่าว นั่นหมายความว่าต้องใช้เวลาสักครู่ในการสร้าง ทรัพย์สินที่มีค่าในบ้านของคุณ แต่ช่วยลดค่าภาษีของคุณในช่วงปีแรก ๆ ของการจำนองของคุณ
สมมติว่าคุณนำเงินจำนอง 300,000 ดอลลาร์ออกเป็นเวลา 30 ปีในอัตราดอกเบี้ย 4.25% ในปีแรกของคุณ การชำระเงินจำนองของคุณส่วนใหญ่เป็นดอกเบี้ย และคุณจะมีเงินหักประมาณ 12,650 ดอลลาร์ ดังนั้นหากคุณมีรายได้ประมาณ ,000 นั้นจะอยู่ที่ 12 แกรนด์หรือมากกว่านั้น อยู่ในวงเล็บภาษี 25% - ซึ่งหมายความว่าคุณได้หักภาษีไปแล้วประมาณ 3,160 เหรียญ
ประเภทของ กรมสรรพากรเสนอการหักมาตรฐานสำหรับผู้ที่ไม่ได้ลงรายละเอียด: ในปี 2560 เป็นเงิน 6,350 ดอลลาร์สำหรับผู้เสียภาษีรายเดียวหรือ 12,700 ดอลลาร์สำหรับคู่สมรสที่ยื่นฟ้องร่วมกัน ดังนั้นคุณต้องหักมากกว่านั้นเพื่อให้การลงรายการคุ้มค่า หากผู้เสียภาษีในตัวอย่างข้างต้นแต่งงานแล้ว (นั่นเป็นเหตุผลหนึ่งที่ แจกเงินรัฐบาล 77 พันล้านดอลลาร์ ประโยชน์ส่วนใหญ่ ชาวอเมริกันที่มีรายได้ปานกลางถึงสูง และทำไมถึงพูดถึง เปลี่ยนหรือทำลายมัน .)
อย่างไรก็ตามสิ่งนี้มีประโยชน์ทางภาษีที่เป็นผลสืบเนื่องเช่นกัน ยกเว้นกรณีที่คุณประกอบอาชีพอิสระหรือมีสถานการณ์ด้านภาษีที่ยุ่งยาก คุณอาจเคยถูกหักมาตรฐานเสมอเมื่อยื่นภาษีของคุณ ตอนนี้คุณเป็นเจ้าของบ้าน และคุณสามารถตัดดอกเบี้ยจำนองได้หลายพันดอลลาร์ในแต่ละปี มันอาจจะเหมาะสมกว่าที่จะลงรายละเอียดการหักเงินของคุณในอนาคต และนั่นจะเปิดการหักเงินเล็กน้อยอื่นๆ มากมายที่คุณอาจไม่เคยสนใจมาก่อน เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้นักเรียน ค่าดูแลเด็ก หรือสิ่งที่คุณบริจาคให้ Goodwill หรือ Salvation Army
หนังสือรับรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย
การลดหย่อนภาษีที่ไม่ค่อยมีใครรู้จักนี้เป็นเรื่องใหญ่ – ถ้าคุณมีคุณสมบัติ ใบรับรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (MCCs) ออกให้ในระดับรัฐหรือระดับท้องถิ่น ดังนั้นกฎเกณฑ์อาจแตกต่างกันอย่างมากและไม่สามารถใช้ได้ในทุกพื้นที่ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเครดิตภาษีโดยทั่วไปมีค่ามากกว่าการหัก - แทนที่จะเพียงแค่ลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีของคุณ เครดิตคือการลดค่าภาษีของคุณเป็นดอลลาร์ต่อดอลลาร์จริง ๆ ดังนั้นจึงควรตรวจสอบรัฐ เมือง หรือ เคาน์ตีเสนอ MCC
แม้ว่าข้อมูลเฉพาะจะแตกต่างกันไปตามแต่ละรัฐและแม้กระทั่งจากเมืองหนึ่งไปยังอีกเมืองหนึ่ง MCC โดยทั่วไปจะช่วยให้คุณได้รับเครดิตภาษีเป็นเปอร์เซ็นต์ของดอกเบี้ยจำนองที่คุณจ่ายไป สูงสุด ,000 ต่อปี (อัตรา ช่วงจาก 20% ถึง 50% ).
นี่เป็นการลดหย่อนภาษีที่มีค่าโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้น้อยและปานกลาง หรือผู้ที่มีบ้านไม่มีราคาเพียงพอที่จะทำให้การหักดอกเบี้ยจำนองคุ้มค่า ในเท็กซัส เช่น MCC อนุญาตให้คุณอ้างสิทธิ์ 40% ดอกเบี้ยจำนองของคุณเป็นเครดิตภาษีในแต่ละปี สูงสุดไม่เกิน 2,000 ดอลลาร์ หากคุณนำเงินจำนอง 150,000 ดอลลาร์ออกไป คุณจะต้องเป็นหนี้ดอกเบี้ยประมาณ 6,750 ดอลลาร์ในปีแรกของคุณ ซึ่งไม่เพียงพอที่จะหักลดหย่อนมาตรฐานและกังวลกับการลงรายละเอียดหากคุณแต่งงานแล้ว แต่ด้วย MCC คุณจะชดใช้ 40% ของดอกเบี้ยที่จ่ายเป็นเครดิตภาษีดอลลาร์ต่อดอลลาร์ สูงสุดไม่เกิน 2,000 ดอลลาร์ (มีอะไรอีก, คุณยังสามารถหักดอกเบี้ยที่จ่ายเกินวงเงิน ,000 นั้นได้ )
โดยทั่วไปคุณจะต้องเป็นผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรกและใช้บ้านเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณจนกว่าคุณจะขายบ้าน ข้อกำหนดคุณสมบัติอื่นๆ รวมถึงการจำกัดรายได้และราคาของบ้าน ใน แคลิฟอร์เนีย ตัวอย่างเช่น 2017 ขีดจำกัดรายได้ อยู่ในช่วงตั้งแต่ 73,300 ดอลลาร์สำหรับครัวเรือน 1 ถึง 2 คนในหนึ่งโหลหรือมากกว่านั้น จนถึง 154,057 ดอลลาร์สำหรับครอบครัวที่มีสมาชิกตั้งแต่ 3 คนขึ้นไปในเขตมารินและซานฟรานซิสโก ในเคาน์ตีที่มีราคาแพงเหล่านั้นและอื่น ๆ เช่นลอสแองเจลิสและซานดิเอโกบ้าน สูงถึง 5,713 มีสิทธิ์ แต่คุณสมบัติในด้านอื่น ๆ มีมูลค่า 253,809 ดอลลาร์
ภาษีทรัพย์สิน
ครัวเรือนอเมริกันโดยเฉลี่ยจ่าย $ 3,296 ในภาษีทรัพย์สินในท้องถิ่นในปี 2559 ตามการวิเคราะห์โดย Attom Data Solutions แต่การเรียกเก็บเงินของคุณอาจสูงขึ้นอย่างมากในสถานที่ที่มีบ้านที่มีราคาแพงกว่าหรืออัตราภาษีที่สูงขึ้น การเรียกเก็บเงินเฉลี่ยในรัฐนิวเจอร์ซีย์ คือ ,549 .
โชคดีที่คุณสามารถหักภาษีท้องถิ่นเหล่านั้นออกจากรายได้ที่ต้องเสียภาษีของคุณ ดังนั้นหากคุณหักภาษีทรัพย์สิน ,000 และรายได้ของคุณอยู่ในวงเล็บภาษี 25% นั่นคือส่วนลด $ 1,000 สำหรับใบเรียกเก็บเงินภาษีของรัฐบาลกลาง
บันทึก ขามัน ดูภาพเพิ่มเติม (เครดิตรูปภาพ: Ellie Arciaga Lillstrom )
คะแนน
คะแนน — เงินที่คุณอาจจ่ายให้ผู้ให้กู้ล่วงหน้าเพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยระยะยาวที่ดีกว่า — โดยพื้นฐานแล้วเป็นดอกเบี้ยที่ชำระล่วงหน้าและด้วยเหตุนี้ หักได้เหมือนดอกเบี้ยจำนอง . จุดหนึ่งคือ 1% ของการจำนองของคุณ ดังนั้นนี่อาจเป็นอีกสองสามพันดอลลาร์เพื่อขจัดรายได้ที่ต้องเสียภาษีของคุณ คุณสามารถหักคะแนนเต็มจำนวนที่จ่ายในปีที่คุณซื้อบ้าน มิฉะนั้นคุณต้องกระจายการหักเงินตลอดอายุการจำนอง
การปรับปรุงพลังงาน
จนถึงสิ้นปี 2559 มีเครดิตภาษีของรัฐบาลกลางที่ทำกำไรได้ค่อนข้างดีสำหรับการปรับปรุงประสิทธิภาพด้านพลังงานในบ้านของคุณ ตั้งแต่การเพิ่มฉนวนไปจนถึงการติดตั้งระบบทำความร้อนและเครื่องใช้ระดับ Energy Star อนิจจา, ที่หมดอายุขัยหมดแล้ว และด้วยความเป็นผู้นำในปัจจุบัน (เอ่อ ถ้าคุณเรียกได้ว่าเป็นเช่นนั้น) ในวอชิงตัน ดูเหมือนว่าพวกเขาไม่น่าจะกลับมาได้ในเร็ว ๆ นี้
อย่างไรก็ตาม หลายรัฐยังคงเสนอสิ่งจูงใจด้านภาษีและการเงินของตนเองสำหรับการติดตั้งการปรับปรุงโรงเรียนเก่าหรือการปรับปรุงด้านพลังงานที่ทันสมัย ตัวอย่างเช่น แมสซาชูเซตส์ จะรับ 75% ของแท็บสำหรับ เพิ่มฉนวนกันความร้อน (สูงสุด ,000) และข้อเสนอ ส่วนลด สูงถึง ,000 สำหรับการเปลี่ยนหม้อไอน้ำหรือเตาหลอมอายุ 30 ปีด้วยอุปกรณ์ทำความร้อนด้วยแก๊สที่มีประสิทธิภาพสูง
ในขณะเดียวกัน เครดิตภาษีของรัฐบาลกลางที่เกี่ยวกับพลังงานขนาดใหญ่มากมีอยู่: เครดิต 30% สำหรับระบบพลังงานแสงอาทิตย์ หากคุณจ่ายเงิน 20,000 ดอลลาร์สำหรับการติดตั้งโซลาร์รูฟบนหลังคา คุณจะได้รับเงินคืนภาษี 6,000 ดอลลาร์ นอกเหนือจากสิ่งจูงใจของรัฐ เงินใต้โต๊ะที่เอื้อเฟื้อนี้ ซึ่งไม่มีขีดจำกัด ขยายไปจนถึงปี 2019 หลังจากนั้นเริ่มลดระดับลง (เป็น 26% ในปี 2020, 22% ในปี 2021 และต่อด้วย zilch) เว็บไซต์เช่น EnergySage.com สามารถช่วยคุณกำหนดราคาแผงโซลาร์เซลล์และเปรียบเทียบราคาจากผู้ติดตั้งที่แข่งขันกัน
การถอน IRA ที่ไม่มีโทษ
ไม่ใช่ความคิดที่ดีที่จะทำเช่นนั้น แต่ถ้าคุณต้องการแตะ IRA สำหรับเงินดาวน์ คุณสามารถถอนเงินได้ถึง ,000 หนึ่งครั้งในชีวิตเพื่อนำกลับบ้านหลังแรกของคุณโดยไม่ต้องจ่ายการถอนเงินก่อนกำหนด 10% ตามปกติ บทลงโทษ (คุณยังต้องจ่ายภาษีเงินได้)
ความสำคัญของหมายเลข 222
กับ Roth IRA คุณสามารถถอนเงินสมทบได้ทุกเมื่อไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม ปลอดภาษีและไม่ต้องเสียค่าปรับ และคุณยังสามารถถอนกำไรจากการลงทุนได้สูงถึง ,000 โดยไม่มีค่าปรับสำหรับการซื้อบ้านครั้งแรก ในแต่ละกรณี ผู้ซื้อบ้านที่แต่งงานแล้วสามารถถอนเงินได้สูงสุด 10,000 ดอลลาร์ต่อคน
เคล็ดลับด้านภาษี: ติดตามการปรับปรุงบ้าน
สุดท้ายนี้ไม่ใช่การลดหย่อนภาษี แต่เป็นคำแนะนำในการหลีกเลี่ยงการลงโทษทางภาษีที่อาจเกิดขึ้น ลุงแซมช่วยให้คุณมีเวลามากขึ้นในการขายที่อยู่อาศัยหลักที่คุณอาศัยอยู่อย่างน้อยสองในห้าปีที่ผ่านมา แต่ถ้าบ้านหลังนั้นมีมูลค่ามากกว่า 250,000 ดอลลาร์ (หรือ 500,000 ดอลลาร์สำหรับคู่สมรส) คุณจะต้องเสียภาษีกำไรจากการขาย กำไร
นั่นเป็นปัญหาที่ดี แต่ก็ยัง: ติดตามต้นทุนการปรับปรุงบ้านของคุณ เพื่อที่ว่าวันหนึ่งเมื่อคุณขายบ้าน คุณสามารถเพิ่มค่าใช้จ่ายเหล่านั้นลงในราคาซื้อพื้นฐานเมื่อพิจารณากำไรของคุณ
หากคุณโสดและซื้อคอนโดในราคา 500,000 ดอลลาร์ และขายมันในอีก 5 ปีต่อมาในราคา 800,000 ดอลลาร์ คุณจะต้องเสียภาษีกำไรจากการขาย 300,000 ดอลลาร์จากกำไรนั้น เว้นแต่คุณจะพิสูจน์ได้ว่าคุณใช้จ่ายมากกว่า 50,000 ดอลลาร์ในการปรับปรุงบ้าน ดังนั้นให้เก็บใบเสร็จรับเงินของ Home Depot และใบเรียกเก็บเงินผู้รับเหมา
กฎหมายภาษีมีความซับซ้อนและเปลี่ยนแปลงบ่อย ตรวจสอบ IRS.gov หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี
